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[小说文学]长篇佛学题材小说《心能转物》正式出版稿[第10页] |
| 作者:天晓居士 |
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4 第二天，许怀远早早来到了会议室。 他昨晚就已经接到严尚群的通知，今天早上碰一个头。八点不到，严尚群、米灿、徐冰四人就来到了小会议室。与会的就是他们四个人。 首先，米灿把上个月的销售数据做了汇报，他主要是结合他的预测模型来汇报的，详细说明了这5.2亿元的销售金额是有哪些楼盘组成？分别由哪些决定性的因素？哪些重要的外部条件组成的参数等等。 最后，他说：“董事长、严总，经过一段时间的反复思考，我觉得我们的形势是非常严峻的。当然，前面是因为我们营销中心没有给出精准的分析，所以导致集团拿地过于激进了。但是，我的失误已经犯下了，集团也已经面临这样的情况了，需要去补救。所以，我大胆建议集团做大幅度地降价。我对具体的降价幅度也做了一个预测，按照下面的降价幅度，我们有可能在两个多月的时间之内回笼18亿元。具体的降价幅度分为三个层次，第一层，是沙洲星辰南都项目，降价幅度为12%；大湖、姑苏、金州三个主要地级市，降价幅度为16%；其余县级城市的项目，降价幅度为25%。我这个建议有些冒昧，希望董事长、总裁谅解！” 许怀远听到这里，急火攻心，一巴掌拍在了桌子上：“米灿，你......你这是什么计划？败家啊！你竟然提出这样的建议？！” |
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@楼已 2020-09-01 18:50:18 晚上好！ ----------------------------- 晚上好！谢谢支持！ |
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会议室顿时一片寂静，徐冰吓得大气不敢吭一声。 许怀远转过头来看着严尚群，想听他的意见，但严尚群则是沉默，盯着投影画面，暂时不发表意见。 许怀远大声说：“你知道，降价25%以上意味着什么吗？徐冰，你告诉他！” 徐冰急忙说：“降价25%，意味着我们绝对会亏本，因为我们大量的间接费用、财务费用加上去，一个项目的毛利润也就是20%左右。” “是啊，你让我们星辰集团的一大半项目几乎白做，那我们前几年辛辛苦苦就白干了？”许怀远气得从椅子上站立起来。他盯着米灿，大声斥责道：“你这个营销总监还能不能干？你不能干就直接说，你这个建议不是逃跑主义吗？如果都像你这样，星辰集团还能发展吗？” |
| 等许怀远发完这一大通火，稍稍平静下来后，米灿沉痛地说：“董事长，我今天这个建议是经过了很长时间考虑的，这三个多月我一直在市场上跑动，现在三四线城市的房市就是面临着一个胜利大逃亡的结局。因为，三四线城市支撑房价的几个重要因素已经没有了，之前因为J省是制造业大省，大量的外来员工纷纷挤进来，所以也带动了其它各类服务业。但是，现在工厂大面积倒闭，几乎所有城市的人口都在减少。此外，前面这些年因为三四线城市没有限购政策，所以导致大量的开发商进去，现在的供应量都已经饱和了。现在就几个主要的地级市、以及沙洲市还行，因为城市规模较大，人口的受教育程度较高，所以还能够完成产业升级、转型，服务业也能够做起来。但是，你看看这些县城，他们还有几个能够快速完成转型的？我们不能再幻想了，这个时候该逃就要逃，不能指望明年、后年还能回暖。总得来说，我们星辰集团的当初囤地的价格不高，对比后来限购以后转移过来的开发商，我们的土地成本是很有优势的。只要跑得快，我们还是有利润的。再说，等我们跑出来了，现金在手里，将来可以做些低价并购，再把没挣的钱给挣回来。留得青山在，不怕没柴烧啊！” |
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米灿显然是有准备的，他这么一席话分析得还挺透彻。许怀远本来怒气冲冲地看着他，心想你能说出个上面子丑寅卯来？但是，听到后来，发现这小子竟然分析得头头是道，不由地长吸了一口气，平静了下来。 办公室里，好一阵静默。 严尚群这时开口，问徐冰：“徐冰，你发表一下意见吧。” 徐冰没想到严尚群突然问他，他看了一下许怀远的脸色，又观察了一下严尚群的表情，一时之间不知道怎么回答。 许怀远手一抬，对他说：“说吧，把自己心里话说出来。” 徐冰想了想，问米灿：“降价幅度确实比较大，能不能幅度再小一点，折中一下呢？房产销售我不太懂，但是价格是不是全部因素？” 米灿摇摇头，坚决地说：“如果要快速退出市场，价格就要一步到位，吞吞吐吐，温水煮青蛙，最后就死在里面了！而且，我们这么大的折扣是有一个硬性条件的，那就是必须全部用现款买房！” “哦？全部现款？人家要按揭怎么办？”许怀远问。 |
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米灿回答：“是的，必须是全付现款。按揭可以办，但是需要在十天之内付全款，后面按揭办下来后再把资金置换出来。现在三四线城市的按揭要排队，银行不是太愿意做按揭业务，所以我这么做是逼业主向亲朋好友借一下，等一年半年按揭办完后再还。这样，我们的销售回笼才能保证！” 许怀远不再吭声，他琢磨米灿和徐冰的态度。作为财务总监，寻求利润最大化是没有错的，徐冰的回答符合他的职责。而米灿这小子，今天这个态度倒是让许怀远刮目相看，他倒是有一股稳、准、狠的态度在里面的。 然后，他看严尚群，问道：“尚群，你的意见呢？” |
| 严尚群见许怀远已经平静下来，便慢慢地说话：“首先，我同意米灿对三四线城市的分析，前几年市场浮躁跟风，导致这类城市的供应量非常大，我觉得不可恋战，需要快速撤离。而撤离，是不能患得患失的。其次，从集团的形势来看，资金缺口摆在那儿，如果我们不去满足，那么我们对外的违约成本、融资成本会更大。所以，我想啊，凡事相反相成，正因为我们对现金流有迫切需求，所以导致我们对销售回笼更加不能等待。所以，我们才有机会快速决策，果断决策，因为我们必须破釜沉舟，这或许是形势强加给我们的一次机会。第三，从集团面临的资金链风险来看，我觉得值得我们去保守而又积极地准备一次，我们降价是为了拥有更大的安全系数。要知道，这是一个房地产的多事之秋，三四线城市肯定会进入一个中长期的盘整期，我们没有必要去赌这个周期的。第四，我们做开发，其实土地价值是核心，如果我们及时退出，将来又能在二线城市储备土地，那这个原理就像炒股一样了，该割肉离场的就要离场，该追高城市和土地那就得追高。所以，综合以上几方面的原因，我觉得可以采纳米灿的建议，当然，这只是我个人意见，集团还要审慎地走一个决策程序。” |
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@楼已 2020-09-02 12:41:58 现在五六线的小县城房子也卖六七千，人就那么五六万，真不知这房子以后卖给谁 ----------------------------- 房地产已经完成了它的历史使命。 |
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@白谪仙 2020-09-03 10:52:43 拜读老师大作，如需图书出版，请联系我qq：3010682017 ----------------------------- 谢谢！出版社已经在排版印刷了。12月份进入各大新华书店、和网上销售。 |
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@野有蔓草蓁蓁生 2020-09-02 16:26:11 拜读老师佳作，谢谢老师的作品，涨了很多知识。学习问好。 ----------------------------- 谢谢关注，互相学习！ |
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许怀远看着这个老搭档，听他这么一番话，心里暗暗钦佩。这位老兄三下五除二地阐明了形势，分析了利弊，而且还很辩证，决策水平确实高明。听他这么一分析，许怀远觉得心里有底多了。 “好吧！我原则同意大幅度降价销售，但是星辰南都是我们的最重要的粮仓，要紧密结合销售形势做灵活的调整。至于其它城市的降价幅度我认为基本可以。集团会最后做一个书面决定，下发到各个子公司。米灿，你好好地干，前面的事情已经过去了，不要有太多包袱。集团今天面临这个情况，第一责任人是我，所以，只要完成你刚才说的目标，我年终照样会奖励你！” 米灿心头一热，大声说：“好的，我一定完成目标！” 严尚群最后提醒：“一旦降价，要注意安抚好老客户，可能会闹事。所以需要我们做好充分的准备。” |
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@ukolh123 2020-09-03 14:47:37 的。 ----------------------------- 谢谢兄台支持！ |
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@野有蔓草蓁蓁生 2020-09-03 18:56:25 精彩，拜读支持老师佳作，问好 ----------------------------- 您好，谢谢支持！ |
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5 大力度的营销战略调整工作完成，许怀远心里稍稍安定了一些。未雨绸缪的工作做好了，那么即使来一个漫长的冬天也不是太可怕了。 融资工作也有了进展，上午十点，许怀远会接待一家投资公司的代表，双方已经进入实质性的接触、洽谈了。 这是徐冰约见的一个投资机构，据说是广州一家投资集团的总裁，专门为星辰集团的融资事情来的。之前，这家机构与徐冰已经有过大量的电话沟通、交流，也安排过人员到沙洲市来做过了市场调研。这次是他们公司的总裁亲自来拜访许怀远，如果条件一致，双方就可以拟定一个框架性合作协议。看来，整个形势正在朝有利的方向发展。 最近这阵子，许怀远、严尚群都在紧盯着融资的事情，各类金融机构、投资公司、基金公司纷纷来访。每来一家机构，就要一大套资料，把集团各个部门都忙成一团，但是大部分机构获得资料后，都是没有什么明确回应。很快两个月都要过去了，至今没有一家正式确定投资意向的。许怀远、严尚群两人接到的名片已经有一大叠了，徐冰更是疲于应付这类机构，大量仅仅是意向性接触的机构都被他过滤掉了。 |
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今天来的这家机构是近两个月来的唯一都能符合星辰融资条件的。严尚群开的条件也比较苛刻，配资额度是1:1，资金成本只能控制在银行同期贷款成本的2倍以内，也就是12%以内，此外星辰提供的股权质押比例不高于25%。按照这几个条件进行了第一轮接触，大多数都是不符合的。 就在严尚群正在考虑改善融资条件的时候，这家机构的投资意向逐步明确了。所以，今天双方高层进行第一轮会谈。 十点整，客人准时到达。这是一个高高瘦瘦的中年男士，笑容和蔼，彬彬有礼。他带了两个助手，一个是与徐冰见过一次的投资经理，韩松。另一个是三十岁不到、长得很漂亮的女助理。 徐冰把他们直接带到小型会议室，并通知许怀远、严尚群进场。双方寒暄落座。 |
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许怀远稍稍打量了一下眼前的这个客人。他习惯在第一时间去观察分析一个陌生人的印象，因为这第一印象最为直观，也往往能够呈现这个人性格的主要特征。眼前这个人名片上的职位是星都会（中国）投资集团的总裁，沈洋。突出的印象是不是一个做实业出身的，因为实业出身的其神情往往更加复杂，因为他平时管理的对象是一个繁复的组织，还有很多的操作细节，所以没有那么抽象简单。做金融的，更多是对一个项目的结构性思考，他需要的是逻辑严密合缝，快速从一大堆数据、现象中整理出清晰的结构来，他的神情一般不会那么复杂。当然，一个人的职业特征要能够在脸上体现出来，那就要求他的职业经历会很长。 所以，许怀远第一时间判断，眼前这个人应该有过很多年的投资经历。就在许怀远在打量他的时候，对方也不急不慢地在许怀远脸上扫过，双方眼光遇合时，彼此在阅读对方的心理状态。许怀远忽然觉得，眼前这个人心机很深，今天的初次谈判可能会有不少杀招。 |
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“沈总，有劳您从广州赶来，幸会啊！”严尚群率先表示欢迎，也把自己名片递给了对方。 沈洋很有礼仪地点头致意，说：“许董、严总，幸会啊，我们来沙洲是应该的，做金融是服务，应该上门的。” 许怀远听他说得客气，微笑着说：“现在是资金为王啊，我们就像农民种田，赚点微薄的利润，赚钱比你们难多了啊。” 沈洋微微一笑：“许董是高人，您这是暗示我资金成本不能太高嘛！” 在场众人哈哈一笑，场面气氛顿时轻松起来。 严尚群一听，两三句话就已经切入正题，于是加快推进。问：“沈总，不知道你们公司是什么背景？你们的资金来源是什么？” 沈洋还没发话，那个美女助理已经开始介绍：“各位领导，我把我们公司介绍一下。我们星都会投资集团是广东几家实力企业共同出资组建的一家投资型公司，我们主要以产业投资为主，严格意义上不属于金融领域的公司。我们的投资形式为股权投资，主要投向集中在高星级酒店、旅游度假区、商业地产、物流地产等项目上。我们在国内投资过不少案例，比如广州弘景广场、深圳海天大酒店、广西桂林紫罗兰度假区等等，但是我们都只是股权投资，不参与项目的运营。合作模式一般采取假股真债，主要是固定收益。” |
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@楼已 2020-09-04 12:58:18 跟读精彩，学习，欣赏！ ----------------------------- 谢谢文友一贯支持！ |
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@野有蔓草蓁蓁生 2020-09-04 13:13:47 老师文采斐然，拜读学习，问候老师秋安 ----------------------------- 向你学习！谢谢。 |
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@王敦敏 2020-09-04 12:33:10 问好，遥祝周末愉快^O^ ----------------------------- 谢谢，周末愉快！ |
| 谢谢文友们！ |
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美女助理口齿清楚，三言两语把公司做了一个简要但完整的介绍。介绍完毕，她还把他们的公司宣传册分发到许怀远这边的几个人座位上。 然后，沈洋做了补充：“我们公司的股东都是做国际贸易的，平时有很大的现金流，也能从国外银行拿到信用证，所以我们的资金成本比之于国内的资金会有成本优势。也就是这个原因，所以我们才能满足你们的成本要求。我们的资金来源就是公司的自有资金，你们这次融资额度比较大，我们这次会将几个股东现有资金做一个集合，加起来将满足你们的额度。呵呵，为了不浪费大家时间，也便于你们了解我们的公司，我们这次把几家公司的银行账户余额证明也带来了。请各位过目一下。” 说到这里，他让投资经理韩松把银行出具的书面证明递了过来。 许怀远、严尚群、徐冰都过目了一下，果然，上面都是银行出具的资金证明，证明出具时间也就在最近一周内。非但如此，韩松还特意准备了一分复印件，说可以让星辰集团去核实。 |
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这还不算，韩松还出具几家公司的委托书，上面清清楚楚写着：兹委托星都会投资集团进行投资理财，资金额度是多少多少。徐冰大吃一惊，因为在电话里他并没有提这些要求，关键是这里的资金证明加起来足有20亿元，显然对方这家公司的实力非比寻常！他忙了近两个月，终于见到了这么一个非常靠谱的投资人，眼看着困扰他两个月的融资工作已经有了眉目，心情有点激动。 许怀远则不动声色，点了点头，说：“感谢沈总，没想到你们准备得这么认真。既然你们这么坦诚，那么我们可以进行实质性的商谈，看看还有哪些问题需要明确？” 沈洋还是很谦虚，伸出右手，示意星辰方面还有什么问题需要了解。 |
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徐冰忙问：“那这些资金通过什么形式进来呢？我公司的注册资本就是 4亿元，不会再增资扩股了，虽然现在留了2个亿的资本金缺口，但还有15.5亿元的资金，你们怎么进来呢？因为大家都知道，国内企业之间是不允许资金拆借的。” 沈洋呵呵一笑，说：“这个你不用担心，2亿元我们进注册资本金。另外的资金，我们已经物色好了信托通道，我们会走单一资金信托的形式进来，这个通道费用是有限的。而且，我们计算过了，整个流程走完，包括我们的尽职调查、信托计划在银监会备案等工作，可以在两个月内走完程序，所以你们不需要担心资金到账时间。” 严尚群做过类似业务，这也是他之前要求徐冰去做的，知道没有问题。于是，他点点头。然后，他再看看徐冰是不是还有问题。 徐冰摇摇头，说暂时没有问题了。他现在急于想知道，对方会有什么要求？ |
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“好！既然贵公司没有问题了，那么我们谈谈我们的条件”沈洋举重若轻地说，“首先是资金成本，我们可以满足你们不超过12%的要求，但是这个12%不包含信托的通道费用，这个需要你们承担，是不是可以？” 许怀远、严尚群互相看了一下，点了点头，由严尚群表态：“可以。” “其次，我们需要70%的股权过户给我们，当然这只是技术性过户，届时资金借期结束，你们可以溢价回购，我们可以配合。但是，你们留下的30%股权需要质押给我们，以上都由信托机构来实施。这一点是否可以？” 严尚群小声与许怀远商量了一下，还是由严尚群表态：“我们的想法是65%的股权过户，其余35%可以质押。但是你们在董事会成员中只占少数席位。是否可以？” 沈洋仔细思考了一下，做了表态：“我个人没有意见，但是我需要咨询我们的法律顾问，如何在股东会以上保留足够的权利。因为我们不参与具体经营。此外，我们需要委派财务总监，你们的资金预算需要我们同意。是否可以？” |
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@楼已 2020-09-05 21:01:17 非常专业，拜读，学习！ ----------------------------- 谢谢！互相学习。 |
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许怀远和严尚群压根就没有想到，今天的初次会谈会这样深入，以至于没有安排法律顾问到场。但是，对方也没有法律顾问，所以还是公平的。 于是，两人再度商量，决定同意沈洋的要求。 “第三个问题，资金借期设定为2年，但是你们可以提前1年还款，只需要提前一个月通知我们就可以。这点是否同意？”沈洋继续问。 这个条件正好符合许怀远、严尚群的要求，两人不约而同地点头同意。 “第四，我们需要聘请设计公司对你们的建筑设计方案进行审核，我们会提出自己的意见。你们原来聘请的设计公司可以继续推进工作，但我们在过程中就要介入。”沈洋抛出了最后一个问题。 “哦？”许怀远、严尚群都有点奇怪：“你们要介入设计方案？你们不是只负责投资、不参与经营吗？” |
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沈洋摇摇头：“建筑设计不是具体经营，而是战略定位，这是股东会议才能做决定的事项。如果，我是说万一出现你们无法偿还我们投资本息的时候，我们需要对项目进行处置，那么我们要保证这个项目是符合我们的要求的，因为我们知道哪些投资人喜欢投资什么样的产品，未来的处置就会顺利很多。当然，我们会尽量与你们沟通一致，因为我们的利益是绑在一起的。而且，我们会请国际国内的专家来做顾问，不仅是规划设计方面的专家，还会有商业运营方面的专家。是否可以？” 许怀远、严尚群又是一阵商量，然后由严尚群表态：“你们可以提合理的建议，但是我们要有主导权，但是我们相信，我们应该会达成一致。因为我们也欢迎更加完善的意见。如果双方分歧太大，无法合作，我们需要你们承担这个期间的财务成本。” |
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沈洋点点头：“没有问题。如果这些条件没有问题，我们双方可以签订一个框架性合作协议，约定彼此责任。” 严尚群说：“我们需要你们公司支付10%的保证金，也就是1.75亿元。否则，我们还会继续与其他投资人接触、商谈。” 沈洋显然是有备而来，几乎没有做太多思考，说：“我们计算过了，你们的财务成本每个月是3500万元，我们可以先支付三个月的履约保证金，也就是说1.05亿元。这是上限。是否可以？” 许怀远一听，觉得可以，问：“框架性协议签订后的5个工作日之内支付，是否可以？” 沈洋的眼光停留在许怀远脸上，他微笑着、缓缓地点头：“可以。” |
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6 星辰集团的大幅降价开始了！ 行动开始之前，米灿故意“泄密”，各类房地产网上爆出大量小道消息。诸如： “重磅，楼市危急，后天开始，星辰集团老许砸场子了！” “绝密，星辰集团举起价格战大旗，刚需改善等待下手！” “可靠消息，星辰集团15盘星夜降价，楼市终结者出现！” 一条条这样的标题，在各个城市网上吊足大家胃口，幕未拉开而声势先起来了。到了周五，星辰集团正式的消息出现了： “全省15个楼盘联动促销，一步到价，一步到位”。 “四线城市七折亏本撤退，三线城市八折离场，二线城市九折出货。” “欢迎抄底，积极出货，星辰集团将价格一降到底。” 这些网络文章是第一波，在房产形势观望的关键时候，这些刺眼的文章一出来，马上各路媒体蜂拥而来，于是自然形成第二波炒作。然后是“星辰各大售楼处爆棚”、“某某楼盘半天被抢100套”、“星辰集团疯狂打折，所有房子早哄抢”等等消息再度热炒，形成第三波。半个月之内，星辰集团再度集聚市场眼光。 很快，短短15天，星辰旗下楼盘回款达到9亿多，几乎完成了原定18亿元的一半！ |
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许怀远哭笑不得，在办公室里不断踱步，骂道：“米灿这小子，够狠！这半个月把星辰集团这么多年来培植的高大上品牌全砸了......” 严尚群则哈哈大笑，说：“这就对了，你看那些什么‘清仓大甩卖’之类的促销，哪来的情调去考虑品牌啊？现金为王，长久生存才是王道。到时候我们逃出来了，人家死在里面了，最后人家会佩服我们的勇气、决心、智慧的。只要我们活下来，品牌自然而然就保持住了！” 许怀远喜忧参半，看到资金大量回笼，感觉很高兴。看到前几年辛辛苦苦抢地、盖楼，最后却是不怎么挣钱，又是黯然伤神。 |
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@王敦敏 2020-09-07 09:33:15 露霑蔬草白，天气转青高。 识君日虽短，文谊长且好。 ----------------------------- 谢谢文友！ |
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与此同时，另一个麻烦也在发酵，随着星辰楼盘打折消息的快速传播，不少楼盘的老业主也开始闹事，说是自己买的房子降价造成很大损失，要星辰给个说法！ 米灿对老业主闹事是有预案的。他的意见是，价格是市场行为，赚钱亏本自己负责，星辰集团没有义务帮助业主一定要购房赚钱的。所以，降价促销一开始，他就通知了各个售楼处，一旦老业主闹事，尽量先安抚，让他们不要闹事，不要让他们抱成一团，以后可以商量做一些增值回馈。另外，为了确保现场秩序不致混乱，米灿还特别与省内几家大的安保公司联系，临时增加了很多安保人员。最后，所有项目公司总经理提前拜访当地派出所，让他们提前做好准备，一旦局势不可控，则由派出所介入。 正是因为以上措施得力，所以，开始的半个月之内，各项目的老业主没能掀起什么波澜。有些三五成群的业主，也被迅速拆散、安抚。 但事情比想象得复杂，正因为这次促销力度大，宣传广泛，所以老业主被刺激得更深。而且现在网络无地界，一个城市一旦有业主聚集闹事，另一个城市也很快呼应起来。到最后，几个城市的老业主串联了起来，联合向星辰集团施压。J省北部几个县城闹得最凶，老业主把售楼处围起来，不许新客户进场买房。如果事态进一步恶化，可能会发生冲突。 |
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米灿急了，急匆匆来找许怀远、严尚群，问：“董事长，严总，怎么办？我之前没有做充分的考虑，这些业主简直不可理喻，越来越过分了。” 许怀远摇摇头，说：“不能这样说，你要考虑购房者的心态。中国的房价其实一直是由政府托底的，所以这个市场并不彻底，老百姓闹事是很正常的。我们首先要给予理解，然后才能解决这个问题。” 米灿急了：“哎哟，我们理解他们了，那我们怎么办？我们的房价现在已经是七五折了，再理解他们是什么意思？老客户也享受这个价格、然后再退钱？！” 严尚群沉吟良久，说：“这些老业主的房子到底有多少贬值幅度？” 米灿回道：“几个北部县城的房价虽然号称七折销售，但是那是最高优惠价格。而且老业主大多是去年购买的房子，当时价格是今年价格的九折多一点，所以实际价差也就在15%。大湖、姑苏、金州几个城市本来就是八五折出货，今年上半年在去年基础上有过提价5%，所以在这个基础上打85折，大部分老业主贬值幅度在百分之七八的样子。但是，今年的购房业主损失会大一点。” 许怀远想了半天，问：“有没有多赢的思路呢？我们大家再琢磨一下.......” |
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米灿想了一下，说：“我们经常会用客户拓展客户的方式销售，在这里是不是可以用一下？比如，我们规定，如果老客户能带新客户来购房，那么可以按房价总额1%提成，他只要能够带来10个客户，那么就会有10%的提成。我想，他们一定会想办法邀请新客户来成交的。此外，我们将所有的房源优先向他们邀请过来的新客户敞开，这样新客户也愿意跟他们合作。” 严尚群点一下头，说：“这是一个方法，可以将本来的对立的新老客户之间统一立场，加速我们客户拓展，资金回笼速度也加快了。其实只要我们提前回笼资金，就可以节省一大笔财务费用！” 米灿说道：“是啊，总比现在让他们围住售楼处好啊！我们这个政策一出台，老业主想顺应我们做事，还能捞点实惠，他们抱成一团的局面很快就会破解。” |
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许怀远在办公室踱步半天，最后发表意见，说：“你们想的这个方法可以部分解决一些问题，但是没从根本上解决老百姓的核心要求。他们现在火头上，你再让他们替你去拉客户买房，估计有点难！我想这样吧，我们办企业赚钱，说到底是来之于民用之于民的，对我们来说，就是一个资金链的问题。只要这个资金链得以解决，我们受一些损失也不要紧。所以我们还是要理解老百姓买房保值的起码要求，对他们的贬值损失，我们可以做些补偿。但是，需要在3年之内，逐步进行补偿，现在不行。可能这样的措施会妥当一些！” 许怀远之所以有这个话，是因为他忽然想起来自己老母亲对他说的，自己前生是盖寺庙造福众生的，想想这个天下财富本来不是长久地从属于哪一个人的。何必呢？ 严尚群看着许怀远，忽然心有所动，说道：“怀远啊，你这做企业家的心境越来越高啦！其实，这也是我想提而不敢提的事情。其实，我们做企业做来做去，就是一个游戏。只要这个游戏能够玩下去，多挣一点少挣一点是无所谓的。而且，我们这样做，市场是能看明白的，老百姓是看得懂的，这样做，会更加让老百姓尊重我们，我们客群的忠诚度会进一步提高。只要有这个，我们就能长久发展！我完全同意你的意见，分三年补偿完毕，我们可以出个通告，让大家放心！” |
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米灿心里也很有触动，大声说：“唉！难得你们两位老板如此胸怀，我米灿佩服。好，我赶快去执行这个办法！” 果然，这个举措大为奏效！各地售楼处的老业主很快散去了。不仅如此，星辰集团的这个举动确实很有胸怀，也很具长远智慧，所以不少媒体又把这个当做一个新闻进行广泛报道。许怀远接受采访，开诚布公地阐明了星辰集团的企业理念。 市场反响非常不错！新老业主都很满意。所以，各楼盘的销售金额又是大幅度增加了。总算资金高度紧张的星辰集团松了口气。 |
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第十九章 业缘 1 一个问题还没彻底解决，另一个问题产生了，而且更大，这就是规划报批。 当初土地出让公告中对土地的用途分类有四种，列出了建设内容，分别是商业、高端酒店、产业大厦、住宅4个类别，这是没有异议的。但是其中住宅是20万平米也是明确的，但商业部分是包含了酒店式公寓、高端酒店、购物中心，这三个类别应该各占多少，是要在后期的规划方案里面体现的。这三个类别，不同的规划内容，会导致不一样的资金回笼。 首先，看酒店式公寓。这个部分还算是回笼资金较为快速的，因为年轻白领阶层喜欢这样的公寓，房型小，单价要比住宅低很多，虽然没有住宅的其它有点，但还是能够销售的部分。这个部分，规划局的意思是要尽量减少，理由是现在沙洲市里最多的就是这些，而且人民路项目这么高端定位，这么多小产权的东西影响整个项目的品质，因为这些一旦被销售出去，基本上就是住宿、和小企业办公。 其次，购物中心。购物中心的不同归还，也直接影响销售回笼。如果规划中沿街商铺的比例大一些，那么就容易销售。如果沿街商铺变少、而大体量围合建筑增加，那销售就很难。因为是整个一层，不会有实际墙体分割，所以所谓商铺只能虚拟分割。这种内铺是很不好销售的，而且沙洲两年前就已经规定，不允许这种虚拟分割商铺独立办证，所以销售回笼资金的路就被堵死了。 |
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然后是高端酒店。这个高端有不同的定位，六星级、五星级、精品酒店都能叫高端，但是投入的资金是不一样的，可以说差别很大。 以上三个部分虽然问题很多，但总还能被分割成无数个独立产权，至少国家法律法规层面是可以被无限分割的，如果规划局真要卡你，星辰集团也可以当面鼓对面锣地反击。但是210亩中的100亩科创用地，那就麻烦了，因为沙洲市政府的文件都列明，这只能是50%可以销售，而且可销售的部分还得是科技创业企业，这些企业还得有独特的技术优势。如果不是这样，就不能销售，不给办理独立的土地证、房产证。而哪些企业的技术算是优势，这是没有认定标准的。 到了这地步，也就说，人民路项目中明确可以销售回笼的就是20万平米住宅，其它部分，包括商铺、酒店式公寓、产业大厦、购物中心的产品定位都得向规划局报批。还有，地下停车场到底配建多少面积？地下几层？都得规划局说了算。 |
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而这，就是当初严尚群反复规劝许怀远不要进入的原因。除非是你星辰集团建的房子除了住宅其它都不销售，全部自己持有。所以，在拍地之前你就得跟区、市两级政府、还有规划局商量沟通，否则你就被会被卡在这里，动弹不得。 更何况，你直接抢拍了这个地不算，还跟沙洲市的一把手扳上了手腕。你这个掌舵的集团董事长简直是被前面几年的胜利冲昏了头脑！ 所以，当李光华抱着一大多规划文本来到许怀远办公室诉苦时，许怀远才知道自己竟然连出昏招、犯下了这么一个严重错误！ “董事长，方案又被驳回了，真的没有料到事情会这样复杂…….”李光华脸色青白，原来那种不知天高地厚的劲全没了。 许怀远摆摆手，长叹一声：“主要责任在我，当时严总是反复劝我的。是我当初特别想拿这个地，不允许人家反对。” |
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@楼已 2020-09-07 22:38:02 取之于民，用之于民，这样的良企太少了 ----------------------------- 微观点说，要做好客户关系管理。 |
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这次的规划方案已经是第三稿了。按照沙洲市出台的新规定，商业物业包括酒店式公寓只能销售50%，所以项目把酒店式公寓全部做成SOHO式的公寓了，增加户型面积，平均在100-150平米之间，满足一个中小企业应该有的办公面积。但显然，这样的户型是不太适合销售的。但就是这种重大让步，还是不能报批通过，那真是麻烦了。 李光华介绍说：“这次打回的主要原因不是酒店式公寓，大家对酒店式公寓现在的产品定位是满意的，据说市委书记梁文龙对我们在这点的规划还是很认可的，觉得我们是认真做了市场调研的。但驳回我们整体方案的也是他……” 许怀远觉得奇怪：“他梁文龙到底是什么意思？” 李光华回答：“规划局邢局长说，梁书记主要对我们对研发用地的规划很不满意。我们现在的容积率没有用足，因为考虑到这个房子比酒店式公寓更加难以消化，而且产权划分都有问题，所以我们只做到了2.8的容积率。结果梁书记很不满意，说这么绝版的地段，给你们容积率都做不足，没有这个能力就不要来抢地。” |
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@出版18731125980 2020-09-08 11:09:58 出版了吗 ----------------------------- 已经在排版校对了，12月进入书店销售。 |
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许怀远听这个话，顿时觉得没有脾气，这是严尚群、李光华、米灿他们的一致意见。因为这个100亩要做足的话，地上建筑米面积增加近10平米不算，地下还要增加4万平米，这样下来建设成本增加7亿元，这对星辰集团的资金压力实在是太大了。 “难道我们做低容积率，不占这个便宜还不行吗？”李光华愤愤难平。 但许怀远内心觉得，梁文龙的这个看法还是有道理的，现在城市用地越来越稀缺，规划就得高瞻远瞩，不能仅仅考虑眼前的困难。 现在没有讨论的余地了，这个项目只能按照这个意思修改。于是吩咐下去：“赶紧修改，春节前争取把方案定下来，赶紧进入施工图阶段，春节后3月份无论如何要开工，项目再也拖不起了！” |
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2 可能真的是许怀远的这次土地竞拍透支了自己的福报，连续的厄运降临。这次是张红的身体情况出现了问题。 张红今年开始，一直感到肠胃不舒服，老是觉得里面有一种堵得很严实的感觉。最近几个月，胃开始难受，还隐隐作痛。 许怀远劝过他好几次，尽快去医院做个检查，不要拖出什么事情来。但是张红觉得自己的胃以前一直是很好的，应该不会有什么问题。加上现在去医院检查一个什么毛病，那是太麻烦了。先是等诊断医生下结论要老半天，等诊断出来，开单据收费做检查，放射科又下班了。然后你要等整整一个中午过去，到了下午你才能正式做检查。所以，无论怎么节省时间，你总要花费一天时间。 当然，许怀远认识不少院长、专家、主任，是可以加快的，但是张红不愿意去为了这个小事麻烦人家。加上星辰集团最近事情特别多，许怀远起得早、回得晚，也没有太多精力去关照她。 好了，这事一拖再拖，半年就过去了。 |
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到了最近，张红胃部的难受劲加大了，之前吃一些消炎药还能管点用，这时就没用了。她自己也急了，让许怀远给人打招呼，要去医院看看。 许怀远给人民医院的老院长余锦洲打电话，让他安排一下。 于是余院长给张红特别安排了一个胃病专家，让张红直接去看。结果，中午不到，许怀远就接到余院长电话：“许总啊，夫人胃部有问题，你尽快来医院！” 天，要出事！余院长是许怀远多年朋友，一般状况能这么急着催他去医院吗？接完电话，许怀远一直在确认这个事实，一边感觉自己像做梦一样。 他赶紧通知司机到楼下，另通知秘书小董推掉下午所有的安排。 从星辰集团到医院只有3公里，但是今天是周一，交通比较繁忙。许怀远的车走走停停，将近半小时才到人民医院。而且，行程要经过人民路地块。许怀远在车里看着项目围挡，头皮阵阵发麻，后背发凉。 |
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如果，张红出事怎么办？他得冷静，得想好各种预案。 他突然想起上次在无相寺里无为大师对他说的一番话：你这一生，有两个女人替你造就了很大的福德。一个是在替你培福，一个是替你在消灾。这事情能过去，你要感恩这两人！ 我的天，无为大师说的两个女人，不就是自己的老娘和妻子张红吗？这老娘已经走了，难道张红也要走？ 想到这里，许怀远眼前一黑，顿时觉得这个人生真不是一个太好的东西。自己商业上很成功，虽然以前吃了很多苦，但现在这个日子还是幸福的。可是自从拿下人民路地块后，这痛苦和烦恼一波又一波，自己已经完全吃不消了。 |
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