[明星艺术] 什么是好的户型？

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[明星艺术]什么是好的户型？

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本题已加入知乎圆桌 ? 建筑日用指南，更多关于「建筑」的话题欢迎关注讨论。

这是我很感兴趣的话题，在这里试着从建筑设计的角度来聊聊。随手画的简单草图，见笑。09.22更新完毕。完全业余时间码字，有错误见谅，欢迎讨论
1. 外部和整体上的考量外部的考量永远在第一位。无论内部空间怎么改造，墙上贴金还是挂银，大部分外部的特征都很难以个人的能力去改变。
1.1 大环境考量（地段）
选房三要点 ''地段，地段，地段'' 已经是老生常谈了。住宅是要长久的事情，不能简单抛开外部环境只谈平面图。再完美的户型建在垃圾处理厂边上也是大打折扣。对周围环境和未来的城市规划上尽量要多了解。在关于房型的问题里就不详细说了。但是，这一点还是要最先考量清楚。
1.2 小环境考量（朝向，通风，绿化）
同样的，只是孤立的考虑朝向也没有什么意义。和周围建筑的关系还有前后距离都会影响采光。下图中的四个朝向正南的房型， A只有下午有阳光，B只有上午有，C只有中午很短的时间有阳光，D几乎没有直射阳光。

下图中A有直射光，B没有

理论上来说，朝正南接受光照时间最长，同时入射角度最佳，光线强烈的中午入射角度高，相对温和的早晨和傍晚，入射角度低。完美。可是最强烈的阳光下的阴影最深。有朝南，就有朝北的。没人喜欢完全没有光线照进来的房间。对我来说，主向南略偏西一点的朝向最好。傍晚下班的时候，还可以看到一点夕阳的余光。而早上也可以在温暖的朝阳中开始美好的一天。。。

通风上面，单面开窗不是不可以，但是贯通通风占压倒性优势。以德国标准，一般来讲，卧室和客厅的建议换气速率应该达到0.7每小时。也就是说差不多3个小时整个房间的空气要完全换两遍。卫生间是3.0每小时，厨房是20.0 每小时。单面开窗的情况下，换气速率只能达到10.0每小时左右。贯通通风45.0每小时。也就是说，不借助其他工具，单面开窗甚至不能满足厨房的换气需要。（这是德国参考数据，中式厨房可能要求更高）新风技术，机械换气或者简单的排油烟机可以改变这个状况，但是仍然无法改变单面开窗天然的弱势。
不要看到平面图很多绿色就觉的绿化会很好。请仔细区分草地，灌木和树。作用不一样。遮阳挡灰的是树，隔断区块的是灌木，草地以观赏为主，维护产出比最低。
1.3 恰到好处的外表皮
一般来说外表皮多，开窗的可能性就多，房间的光线和通风就会越好。但是外墙越多，保温隔热的压力就越大。
下图中网格是3x3米，A和B面积一样，A的外墙18米，B的有30米，哪个房型冬天更冷夏天更热呢？

另外B房型中还有4个圆圈标注的外墙角。那里是所谓的结构性热桥。尤其是北方的冬天，内外温差大，角落的温度总是低一些。低温空气的含水量低，空气中的水会析出，墙角容易潮湿，甚至发霉。下图中颜色越红，温度越高。

1.4 恰到好处的开窗
开窗不是简单的越大越多就越好。比如落地窗，虽然可能明亮一点，可是少了窗前放置书桌或者矮柜的空间，小户型里尤其浪费。还比如角窗，空间上的金角银边被窗子占了不说，那个角落真的是冬冷夏热。还有外飘窗，加大了进深，减少了光线入射，同时飘窗的边框也是典型的热桥，是热量流失的点，也因此容易返潮，甚至发霉。当然，窗子密封性能不好的发霉状况出现不多，就是冷一点。
在这里推广一下德国的内开内倒窗。国内曾经常见的外开窗听说在高层上已经不能使用，常见的还是推拉窗。可是其实在密封，防水，保温，隔音和开幅上面内开内倒窗都有更大的优势。

1.5 恰到好处的阳台
有阳台当然很好，可是阳台的进深越大，客厅就越暗。也就是说，极端情况下，如果南面全是阳台，那么房间里就完全不会有直射光线。这其实是值得考虑一下的问题。
下图中的两种阳台，A的室内光线更丰富。

1.6 恰到好处的房高
房高不能太低，一般房间的大小，装修完地面和顶之后，房高应该高于2.50米。跃层在空间上很爽快，但是由于热空气往上走，尤其在北方会在保温上有一点吃力。
2. 内部房间安排的考量
2.1 门厅的必要性
门厅是室内和室外的过度，是一直被比较忽视的空间。从friends就开始的美剧里面那种一开门就是带开放厨房的客厅更是深入人心。
我个人觉得门厅很重要。能保持空间上的适度分割和过度，也是能维持整洁的一个重要原因。让房间容易保持整洁其实也是建筑师的任务之一，并不只是需要断舍离那种在个人信仰方面的升华。
人从在外面的状态和在家里的状态之间的转换，其实需要一个相当大的过度的空间：放外面用的大衣围巾帽子鞋子书包的存储空间，全身的镜子，穿鞋的椅子，还有客人临走时的寒暄拥抱，外卖包裹的签单，甚至邻居送饼干过来时毫无准备的尴尬。如果这些都在餐桌或者沙发边上发生，家里能不乱么？
更不要说在视觉上面对里面的私人空间隐私的保护。还有冬天温暖的室内温度也不会和楼道里面的较低温度毫无阻拦的进行热交换。
总之，门厅值得多想想。
2.2 房间开门和开窗的位置
门和窗的位置是能看出来设计是否用心的地方。
开门的地方决定了动线的走向。
下图中A的动线比B要合理，所以A中可以在右上角再方一把椅子，B中的左边角落是动线，不好摆放。手绘示意图，请不要深究比例。。。

开门的位置也要考虑摆放的可能性。
下面A里面就不能像在B里面那样摆放柜子。这只是门的位置移动了65公分的区别。

窗的位置在上面外部考量中已经提到过，在内部空间的位置其实也很重要。
下面A的窗虽然面积大一些，但是却没有B那么容易摆放柜子。B的空间利用效率要高一些。

2.3 厕所是否开窗？
厕所真的需要自然光么？其实不是必须的。
大家都喜欢有自然光的厕所，我也是。但是厕所的几大功能，方便，洗浴甚至洗衣，都对自然光没有需求。厕所要保证的是比较高的恒定温度，德国建议是26度，还有比较高的通风速率。这样才能够避免潮湿和霉菌带来的危害。
德国有调查表明，由于有窗的明卫不用必须安装机械通风，大部分厕所的通风要求反而不能达到要求。寒冷的冬天没人愿意长时间开窗通风。暗卫由于机械通风，反而一直能得到保证。在小户型中，一个有窗的厕所真的可能会牺牲掉一个书房的位置。
所以，不要看到没有明卫就一棒打死，尤其是小户型寸土必争的情况下。这个要求真的不是必要条件。
2.4 开放式厨房？
到底开放式厨房适不适合，我觉得这个已经是在建筑层面没法讨论清楚的问题了。但是，如果只是单纯的因为炒菜油烟太大而放弃开放式厨房，总觉得有点可惜。所以我想多说几句。
在德国的新建住宅里，开放式厨房的确已经快成为默认设定了，这和住宅理念的发展有关，并不只是单纯的西式和中式的区别。以前的贵族，可能连厨房什么样子都不知道。后来在包豪斯时期开始的去阶级主义，功能主义背景下才有了现代厨房的雏形法兰克福厨房（Frankfurt kitchen）。当时的厨房还是完全独立的房间。后来慢慢的，厨房才开始开放，加进来了展示，交流的功能。
下图现代厨房的雏形法兰克福厨房（Frankfurt kitchen）

Frankfurt kitchen
下图开放式厨房，特意找了比较紧凑的

对我来说，和传统的吃饭时间的对话相比，在开放式厨房里，交流和互动从准备食材的时候就开始了。
所以一个简单的办法就是，从能不能更好的交流来判断厨房要多开放
下图A和B，其实没有很大的区别，B的开放，可能更多的是开放了油烟，而且从外面能直接看到所有打开的柜门。厨房要一直保持很整洁，否则一览无余的被看到。

C和D把工作台和炉灶从传统的靠墙移到了房间里面，展示和交流效果大为改善，并且
厨房有一个半开放的区域，不是所有的柜子会打开门的时候就完全展示出来。这种是效果更好的开放厨房。

可以看得出来，理想的开放式厨房，对空间上的要求也相对大一些。并不是所有的房型都适合。
对于油烟的问题，可以通过餐厅和客厅的适当隔离来控制。这样，既不会又狭小的厨房，也不会有油腻的沙发。又回到开始那点了，只是单纯因为油烟太大而放弃，真的有点可惜。
2.5 隔音不能忽略
隔音问题不仅仅是邻居之间矛盾的主因，家庭内部也不能忽略。石膏板隔墙的隔音效果要比承重墙还有砖砌墙差很多。
如果下水管道埋在墙里，要知道位置，紧挨着这面墙睡觉不是最佳选择。
客厅的电视声也可能会吵到隔壁，紧挨着电视墙或者音响的那面墙如果恰好只是石膏板隔墙，紧挨着这面墙睡觉也不是最佳选择。
2.6 无障碍住宅
随着人口老龄化问题越来越严重，无障碍住宅其实是很多人都要考虑到的问题。内容很多，简单说说：除了垂直方向上的电梯，没有台阶和门槛，还要保证所有的动线里有直径1.50米的轮椅转身空间。门应该大于轮椅的宽度，一般要90厘米以上。厕所的门要朝外开，可以避免晕倒的时候门被挡住无法打开的情况。。。。虽然对很多人来说这些可能不是当下最重要的，可是一个通过简单改变就可以改造成无障碍住宅的房型，应该是未来的一个发展方向。
零零散散写了很多，但是到最后也没有一个完整的平面图，其实每个人都有不一样的那种的适合平面图。我希望的，只是能提供一些供考量和判断的观点。只有通过自己的考量才能找到最适合的那一个。
最后，做个广告：17年开了自己的个人公众号－赵德住，定期写一些关于建筑，德国的文章，也欢迎关注我。

2016.9.17。
这几天答主在胆战心惊中度过了人生中最刻骨铭心的一个中秋，中秋前夜通宵抢险救灾，中秋当天睡了一天，下午起来发现一夜之间厦门满目疮痍。是的，你们猜的没错，就是莫兰蒂台风，答主在厦门受灾最严重的区域，房子被重创，目前寄住在亲戚家，无电脑可用，将暂停更文，暂停给知友看户型。这几天心情一直很压抑，也不知道什么时候房子能修好，好在目前情况一直在往好的方面发展。
这几天我一直在思考家的意义，家人的意义。中秋前夜听到狂风肆虐地吹刮窗户，雨水全方位的浸入到家里，我才深刻意识到有个能让我遮风避雨的家，有能跟我一起并肩救灾的人是多么重要。家是我们避风的港湾，而家人就在于在危难的时候能在一起，一起面对，一起度过。
这让我更加坚定信念一定要把这一篇更完，教大家挑到舒适的房子，拥有一个舒心的家。等我安定下来后，定会回来续更的。还请大家继续关注。
2016.9.11更
后面将要写赠送面积篇和通风采光篇
关于赠送面积有什么想知道的请留言给我，私信也可，说说你买的户型开发商都赠送了多少面积，以什么形式赠送的，最好附户型图可发我邮箱1261227584@qq.com，也可去我的微信公众号留言给我，还有什么想了解的也可留言给我。
还有只收藏不点赞是什么鬼，我们友谊的小船说翻就翻了，还有那些不点赞只默默关注我的人，还能不能愉快的玩耍了。偶不开心了。哼。
你们的点赞是我续更的动力。
有人说图少，因为我户型图都是自己画的，用的Setches软件，ipad上的，我还在研究，感觉还没上手，一晚上都画不了两张图，心好累。可能是笔的原因很不好用，你们用过什么样的笔？你们还用过什么画图软件，PS？有这方面比较了解的人请私信给我。以后会尽量多放图，少码字。
2016.9.9更
今天先来更新户型方正这一块儿，后面将续更其他关于户型的事儿。转载须经作者本人同意。
户型方正篇
前些日子有个朋友买了个他心仪的房子，欢天喜地地打电话给我给我讲她千挑万选的户型有多好多好，张口就说户型方正，每个房间的比例都很好……，巴拉巴拉说了一堆。而后简单装修就迫不及待住了进去，正当我以为她从此过上了舒服的新居生活时，今天跟我打电话哀声叹气的，我问她怎么了，她说没住进去无限期待，住进去了感觉怎么就不舒服呢，生活着也不是很方便。我便让她把户型图发给我，结果我一看她买的房子是个这样的户型。我问她谁告诉你这个户型很方正，她说是售楼处的人。今天又看到了几个答案对户型方正的解释，让我觉得很有必要来好好跟你们聊聊户型方正，附我朋友的户型图如下：

红圈表示外墙角。后文会有解释。
户型是这样的，外轮廓呈锯齿形的。你们看出来什么问题了吗？
为什么售楼处和中介口中的户型方正的房子会住起来非常不舒服呢？
买房其实是个技术活，需要综合考虑很多方面的因素，而在其中如何选择户型又是非常重要的一块儿。别听有些置业顾问跟你瞎扯，有时候他们自己都搞不清状况，做住宅项目的时候，会因为开发商方面要求我们制作样板房的装修图，户型平面彩图跟置业顾问有过接触，发现有部分人对建筑学方面的知识不懂，要么是以前是卖汽车、卖家具等跳槽过来的，要么是只懂个大概含糊其词说不明白，要是选户型的时候听了他们的话，真的就是吃亏在眼前了。毕竟他们只要能卖出去房子去就好了，其他的管他呢。
关于户型方正，很多销售人员，地产人员都会解释成房间的长宽比例协调，这是一个很大的误区。为什么这样说呢？不是说户型的进深与开间之比合理就是户型方正吗？看房子的时候都是这么对我说的啊！！！且听于公子慢慢道来。
很多人对户型方正的解释是这样的：
“习惯上，我们把房间的主采光面成为开间（面宽），与其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。”
”一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。”
这段话说的并不是户型方正，是房间比例问题，有些地产和销售人员将户型方正理解成了了房间的长宽比例协调。把户型错误理解成了房间，这说明对建筑学方面的基本名词的定义相混淆和理解不清楚。就算一套住宅里的每个房间都是长宽比例都是协调的，整个户型也不一定是方正的，也有可能是非常不方正的。
先来说两个建筑学上的术语：户型和房间
户型指的是由居住空间（客厅、起居室、卧室）和厨房、卫生间等共同组成的基本住宅单位。
房间在建筑上指的是由墙，楼地面及屋顶围合起来的空间，满足人们一定的使用功能。房间按功能分可分为卧室、客厅、餐厅等等。
户型方正指的是整套户型的格局规整，布局紧凑，户型的外轮廓线大体成一个方形。
房间的长宽比例协调指的是每个房间的长宽之比在一定的范围内，长宽比应不超过1.5：1。比例失调，居住在其中有局促感，过大的长宽比的居室会使人有狭长、压抑的感觉，且房间光线不足，容易通风不良，易潮湿。
那么户型方正在选户型时有多重要？为什么很多开发商和设计师常将户型方正挂在嘴边，两者理解的户型方正有什么区别？我们经常在评价一个户型的优点时上来第一句就说户型方正，你知道什么是真正的户型方正吗？
具体的来个详细的解释，请听于公子慢慢道来。
户型方正在建筑学上指的是套型的大格局要力求方方正正，户型的大轮廓要大致成一个方形，要尽量避免有斜切线造成的尖角形，梯形，弧形等不规则形状的出现，影响室内空间的实际使用效果。户型方正则便于二次布局改造，你们可以根据自我需求实现空间的自由转换和扩展。
户型不方正容易造成：
1.不规则的房型将影响家具布置。
现在的家具绝大多数都是方正的，而此类户型切角多斜线多弧线多要专门定制家具，花钱且效果不一定好。

2.浪费的面积多。
同样面积的户型，使用效果是不同的，户型不方正的空间利用率低，一些出角空间难以利用。

3.容易形成压迫感。
突兀的斜角或锐角对居住在其中的人会造成一种不适的压迫感，尤其是卧室或客厅出现锐角空间。
4.后续装修费用高。
很多缺陷面积需要特别花功夫和材料去处理，靠装修或软装去弥补，一旦装饰不好会非常影响美观。
5.结构不够稳固。
户型出角太多外墙转折太多容易导致外墙不够稳固，在发生地震、火灾等情况下，建筑的结构容易出问题。当然这里说的是比较极端的情况下，一般是不会有什么问题的。但是现在开发商在要求设计人员在设计户型时，要结构所人员对建筑结构做优化，简单来说就是将所配的钢筋数量减到最少，剪力墙的厚度减到最薄，懂得建筑结构的人都知道，一栋楼能稳固的立在地面上，很大程度上靠的就是钢筋混凝土结构。（此处不展开说明）在目前这种优化结构的做法下，选择过于不方正的户型是不太明智的选择。
6.保温节能性能差。
很多不方正的户型，外墙拐角特别多，外墙的面积也相对多，有的户型外轮廓呈锯齿状，保温节能性能差。学过建筑物理的童鞋都知道，建筑物的外墙角（外墙相对内墙而言的，内墙指的是室内的墙，外墙指的是有一边直接接触到室外环境的墙）是外墙保温隔热最脆弱的地方，是由于外墙角的热桥效应是多维的传热，考虑到很多人不懂热传导，所以此处不展开。外墙（此处外墙代指有保温隔热层的外墙）的缝隙（此处为了便于理解缝隙是代指部分施工技术没达标留的缝隙和施工质量不过关产生的有害裂缝而导致的缝隙，以及由于外墙角长时间的热桥效应对墙体材料产生的破坏产生的裂缝导致的缝隙，此处不展开讲）容易让外墙的保温隔热能力进一步下降。建筑轮廓凹凸过多，对保温隔热不利，同样面积外墙的户型和同样面积外墙且凹凸过多的户型比，后者的保温隔热效果更差。墙角多的体型系数一般相对大（此处有例外但是比较少见）。夏天屋外的热量会进入到室内，室内制冷效果会受影响，你会感到用的电费特别多；冬天屋内的热量会传导到室外，你会感到室内的暖气没那么热，这都是因为墙角是两片墙交接结合的位置，由于热桥效应和缝隙的存在（上文有具体说明）再加上国内部分施工队的施工质量（我不说你也懂得，此处省略三千字）。so，此类房子保温节能的性能比户型方正的房子效果要差不少。有的房子夏天空调不制冷，冬天暖气不热，充了几百块的电费用不了几天，原因就在这里。(有知友理解有误，特此补充说明)
听我说了这几点，你应该明白户型方正有多么重要了吧。户型方正的房子简直就是省钱省力又省心呢！！！否则你一冲动一不小心买了套户型不方正的，对于没有建筑方面知识的你来说，就算你使出洪荒之力，后期的装修布置房间，你也难以搞定。
看到这里，你一定想不明白户型不方正有这么多不好的地方，那为什么还有不少开发商要开发这种不方正的户型？是为了在设计上推陈出新吗？
1.有市场。这类房子有人稀罕，有人在长时间居住在方方正正的户型后产生了一种审美疲劳，从而对有斜线有切角有弧线的房子产生了兴趣。开发商正是抓住了某部分购房者的猎奇心理，推出此类户型。这种心理就像有些喜欢穿奇装异服的人心理是一样的，要的不是衣服合身，追求的不是衣服的舒适性，而是要跟别人穿的不一样，要有个性。
2.颜好。有些户型不方正的楼的立面外观设计容易出效果，外立面会好看。正正当当的东西带给人的感觉会有点儿板，户型方正的楼的立面经常处理成对称的，给人感觉有点呆板。而不方正的户型，有切角有弧线的，会带来不对称美，给人的感觉更灵活，更生动。正因为这部分“颜控”的存在，现在住宅的外立面已经被认定为吸引买房人的重要因素，所以喽，有部分开发商在外立面的设计上更加重视，宁可牺牲部分户型的合理性，也要建“颜值”超高的住宅。
3.利润高。开发这样的房子绝大多数并不是为了在设计上有所创新。开发商是逐利的商人，永远会追求利益的最大化，之所以出一些奇特的户型是为了多出面积（墙扭转下，偏个角度，分分钟能多出来好几平米），多卖钱。一套户型多做出10平方米的面积，1000套就是10000平方米，每平米按一万块算的话，开发商就能多卖出一个亿的价钱！！！
我知道有部分“颜控”会问我（别四处看了，就是你），因为我身边就有这样的人，“这楼看起来真好看，我就是喜欢这样的户型怎么办？就是控制不了想买的欲望怎么办？”
咳咳咳，作为一个专业的建筑师给你们几点不成熟的小建议：
第一，可以买，因为钱在你手里呀。
第二，谨慎买。在买房的时候不要盲目追求个性，一定要多去看楼盘多比较，一定要三思而后行，并且三思之后再三思。
第三，如果铁了心要买，你的心意已经无法改变，那么就尽量要求开发商给些优惠，毕竟同样的面积，跟户型方正的房子相比，实际使用效果是差不少的。如果你是纯粹因为住宅楼的外观好看想买一些带弧线带切角的户型时，那大可不必，你可以选择外墙是方正的，横平竖直的，而飘窗和阳台是圆弧形的、椭圆形的或折线形的户型，这类房子的外观也是能做得挺漂亮的。
第四，把我们建筑学上有关建筑设计的三原则的一句话送给你们大家，那就是“坚固，实用，美观”。这是我进入建筑学这个专业上的第一堂课，我们的专业课老师对我们讲的。出自《建筑十书》中＂坚固、实用、美观＂的这三个原则成为重要的设计思想,经过两千年的实践,并未过时,仍然适用，仍旧是现在建筑设计的重要的指导思想。你看到了没实用排在美观的前面。
第五，内心要强大。你买了这类房子，心里就要有足够的心理准备，人家布置房间挥挥手就搞定了，你可能还在为怎么布置房间发愁，人家装修轻轻松松，你可能还在为怎么装修苦恼的不要不要的，人家逛一趟家具城一堆家具买回家，你可能还在四处为定制家具四处奔波。
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得房率和有用率篇
你买房子的时候一定会很“专业”的问售楼处小姐：得房率（又称为出房率）是多少？这说明你在关心房子的实际使用面积，但实际上得房率并不能完全衡量房子的实际使用价值。
切记！切记！得房率高不能与户型好画等号。户型好的得房率一般来说都比较高，在合理的区间内，但是得房率高的户型烂的也多了去了。
你花几百万买个房子，自然希望开发商、设计人员能设身处地的为你精打细算，公摊面积越少越好，得房率越大越好。恨不得买的房子得房率是100%，一分钱都不要花到公摊上。
现在大家买房子除了地段、朝向，关心最多的就是得房率，房地产开盘销售时，开发商也往往将得房率作为一个卖点。实际上大家都有一个误区，第一是得房率不是越大越好，第二是得房率高的户型不一定有更多的套内有效使用面积，也就是说得房率不能成为一个衡量户型设计是否合理的指标。我会在后边提到一个新的指标-有用率来作为评价户型是否合理的指标。
看到这里你肯定会不服气了，得房率等于套内使用面积除以建筑面积（建筑面积＝套内使用面积+阳台面积+套内墙体面积+公摊面积），公摊系数等于公摊面积除以建筑面积，得房率越高，公摊系数就越低，说明实际能得到的能够使用的面积越大，那肯定就是越经济实惠喽。
其实然。并。卵。接下来我以一个设计院参与多个住宅项目，画过N多个户型图的建筑师的身份跟你们好好唠唠户型好坏和得房率的那些事儿。
第一，为什么说得房率不是越高越好。
1.一味追求高得房率会影响居住者的日常生活。户型的好坏不能脱离整栋楼的平面来分析。当开发商追求过高的得房率时，会逼得设计师在画图的时候一味的压缩电梯间，电梯厅，过道的面积和宽度，这些你与邻居一起使用的公共空间被压缩到极限，门厅狭小，走道拥挤，公共楼梯窄又陡，带来的肯定是住宅品质的下降，使用上的不爽，进出不方便，也会导致邻里间的摩擦与纠纷。前些日子我一朋友喊我去他新家暖炕，不停地说我这房子买的值，得房率83%，多实惠。结果我坐电梯上去时电梯设计的又窄又深，两个人都不能并排站，否则就得侧着身子面对面，好不尴尬。
2.不仅要追求房子的量（面积的多少）更要注重房子的质，没有品质，房子面积再大生活的也不舒服。高品质的住宅需要配套完善的功能，高挑的大堂，宽敞的楼电梯，明亮的前室，你难道不知这些都要以牺牲一定的得房率来获得吗？在这个住宅需求从功能化转向品质化的年代，居住品质才应该是我们所重点关注的，你也大可不必一味追求高得房率。
3.过高的得房率会导致户型设计的不合理。某某开发商（隐去名字）非常强势，对我们设计的户型非常不满意，说我们设计太烂，我们一看这什么情况啊，户型明明是南北通透，房间方正，动静分区，洁污分区，动线合理，哪哪看都没毛病啊，怎么着了这是。开发商说了得房率怎么才能75%啊，怎么比人家谁谁现在卖的盘得房率低，你们怎么回事？能力不行啊。得房率是我们的一大卖点，现在买房的人看的就是得房率，谁管你户型设计到底有多好，买房的人有几个真正会看，到时候找效果图公司做一套漂亮的户型彩图就行了。必须把得房率给我做大。后来此开发商逼着我们改了好几轮户型，牺牲了某些户型的合理性，直到达到78%的得房率才算完。唉，此处一把心酸泪～这个案例也充分说明了某部分开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性合理性。
第二，为什么说得房率高的户型不一定有更多的套内有效使用面积
上边我提出来有用率这个指标。那什么是有用率？
有用率就是指套型中（什么是套型。套型是指有客厅卧室等起居住空间，厨房卫生间储藏间等辅助空间组成的成套住宅）所有的使用面积减去使用频率小或功能性不强的及设计不当浪费的面积后与套内使用面积的比值。翻译成人话就是你家能被高效率使用的面积与你家室内面积的比值。这个新指标还会被称为有效面积利用率，设计院的人买房子会通俗的用这个指标来比较户型的优劣，其实都不会太在意得房率，只要得房率在合理的范围内不是少的太离谱就行，我们大家都太清楚得房率是怎么算的怎么来的。一般来说，开发商出售的楼盘得房率都在合理的范围内，多层住宅（10层以内）得房率在85%-88%，小高层在75%-80%，高层的得房率相对较低70%-75%。
有用率是衡量住宅最终使用价值的有效标准。有用率越高，说明你家能有效利用的面积越多。有用率高的户型才能称得上是设计得好的户型。
房型是否好用有几个要点，这也是有用率的要点
1.纯走道占的面积少，门集中
走道少能减少不必要的浪费面积，门位集中可以使开关门所占区域得以缩减，从而能增大实用面积。
很多户型设计时没注意这个细节，房间开门的位置分散，门位所对走道的面积很大，而走道没有其它的用途只是纯交通空间，压缩了客厅卧室等空间的面积，造成很大的面积浪费。
2.管线集中布置在墙角，卫生间和厨房共用墙面。
厨房和卫生间设备最多，电器设施最多，管线也最多，面积在整套住宅里却是最少的，如果厨卫管线不集中在一起排布，就会占用很大面积，一般管道井在户内占有一定面积并计算在销售面积之内的，这部分占的面积尽量要小，尤其是小户型。
目前厨卫的管道有给水，排水，热水，通风，暖气管道六种设备管线，如果管道的面积不集中组织在一起，每个管道占一个管井，布置松散，将占用很大的面积。
3.实墙直线要长
在户型设计中，由于墙面常要嵌入各种门，管井，有些墙面就被分割了，成为直线较短的墙。实墙面短不利于摆布家具，尤其是客厅，实墙面短了，摆放电视柜，沙发，布置电视墙都很头疼，给房间布置带来不方便。
4.采光率要高
《住宅设计规范》规定每套住宅至少有一个居住空间（居住空间指客厅起居室卧室）能获得日照，当一套住宅居住空间总数超过4个时，其中宜有2个获得日照。
住宅采光标准应符合采光系数最低值的规定，其窗地面积比要按规定取值。符合采光标准的房间才是能有效使用的面积。暗房间（没有通风采光的房间）的使用效率是很低的。
5.进深开间比要恰当
当一个房间的开间与进深之比大于1:2时，这个房间就非常的不好用，过于窄长，浪费面积，采光通风也都不好。当一个房间的开间与进深之比在1：1到1:1.5之间时是非常好用的房间，有利于布置家具。北方的太阳高度角较小，日照时间短，房间的开间与进深之比在1：1到1:1.2之间是非常合适的，避免了进深太长，采光差。南方的太阳高度角较大，日照时间长，房间的开间与进深之比在1：1.3到1:1.5之间，进深大一点能避免夏季室内过热，室内能凉快一点。
有用率计算
有效使用面积=套内使用面积-（走道+开门处+管井+灰区+楼梯）
有用率=有效使用面积÷套内使用面积
有用率在80%以上才能称得上是一个不错的户型，在85%以上就是一个优秀的户型。
1.减掉走道等交通面积。
一个合理的户型平面布局，应尽量减少交通面积，现在很多大面积的套型里，里面有很多的面积是无用的，变成了人来回走动的而没用的鸡肋走道和交通空间。中小户型中，好的设计一定是将交通面积压缩到最小。
2.减去门位面积
门位如果设计分散，其开闭就会占据相应更多的空间，一般一个门口位置至少减去0.5平方米的面积。
3.减去灰区的面积
如果房型设计进深较大，房间的开间与进深之比大于1:2时，会造成大量的中间位置不能采光，造成灰区。这部分面积如果不能利用起来，人无法停留使用，没有作为储藏间，家具摆放等功能使用，就会面积大而无当，白白浪费面积。这种情况尤其在大中户型中常见。
4.减去管井面积
管井排布分散将浪费使用面积。
5.减去楼梯的面积
跃层，复式，错层的户型中楼梯会占用很大的面积，如果设计合理楼梯下的空间是能用作它用的，如收纳柜，储藏间，卫生间，但设计欠考虑，将白白占用宝贵的面积。
总之，有用率计算要在套内使用面积减去一切不能摆放家具，不能停留活动的面积，在计算时可将有用面积用线框框起来，你会发现框子外面的面积越少越好。
如果你的户型的有用率在60%左右，那这个户型就是个垃圾户型。有用率在80%以上，那么恭喜你，那就是个不错的户型了。大家也可以算算你现在住的房子的有用率是多少，看看达标了没。
希望大家能用我的方法找到称心的户型，住上舒服的房子。此回答将继续更新，后续会贴出户型图，敬请期待。
有用率这个计算还牵扯一个有效赠送面积（入户花园+阳台+挑空）的计算，这次暂且先不提，这个坑好大，以后我会专门写写开发商一直在说的赠送面积。到底开发商所说的赠送面积真的是赠送的吗?这些赠送面积都是能被利用起来的吗？破1K赞就好好唠唠赠送面积那些买房人不知道的事儿。
原创：于公子转载请联系作者本人
微信公众号：gh_1181d3775848
房子HOUSE≠家HOME，房子只是承载家庭生活的容器，打造一个美丽的家还需要居住在其中的人的努力。我会在这里分享我与房子的相处之道，教你选择户型、改善居住、有效增大居住空间、使房子住得舒适、让你生活得优雅的学问
住宅是生活的容器。居住在其中的人，能不能不造作、不畏缩、不顾虑、不忍耐，自然而然、畅畅快快地生活，是我一直在关注的地方。
期待大家都能买到称心如意的房子，拥有一个能自然而然、畅畅快快生活的家
欢迎关注微信号 gh_1181d3775848 住得优雅。听于公子讲关于房子和家的那些事儿

我也来说几句。
想不想买看环境，掏不掏钱看户型。买房的人都知道户型很重要。对一套房子来说，户型就是灵魂，决定你居住的舒适愉悦度，好的户型宽敞明亮，坏的户型憋闷阴暗。
先来认识几个常用的户型图符号

1、门：扇形在房间里，代表门往里开，扇形在房间外，代表门往外开。
2、空调：一般是矩形里打叉、画杠或者标AC
3、承重墙：实心线条
4、窗户：三线连接
5、飘窗：凸出的矩形
6、衣柜：矩形里面不规则的斜杠

进深：房子南北墙之间的宽度，决定相同面积能得到的居室数，越短越好。
面宽：房子东西墙之间的宽度，决定能有几个南向厅室，越大越好。
再来看好户型的几条标准
一、户型方正
房子各个房间和功能区形状尽量规则，最好是正方形，或者对称户型，杜绝奇形怪状。户型方正的房子实际使用面积大，整体利用率高，装修起来也方便，风水据说也更好。
下图是典型方正户型，赏心悦目

二、南北通透
好户型要南北通透是基本常识，也是市场主流。南北通透房空气流通好，有利于采光，冬暖夏凉。从风水上来说，空气流通快利于财气。
判断标准：
南向阳台直通客厅，客厅直通餐厅，餐厅直通北阳台，之间通风无遮挡。
室内进深短、面宽大，整体采光面全，室内比较宽敞。
房间分南北，门对门通风顺畅。
标准的南北通户型

并不是所有的南北有窗户的户型都是南北通透房。比如窗户开在南北卧室两侧了，客厅在阴面，朝阳的只有一个主卧了。你卧室门不可能一天到外都开着吧，所以这达不到通透效果。
假南北通透房

三、功能分区明确
1、动静分区
所谓动区，是指活动频繁的区域，比如厨房、餐厅、客厅、走廊等，应该靠门设置，特别是厨房。
所谓静区，是指安静休息的地方，比如卧室、书房等，尽量安排在内侧。
动静分区就是把休息区和活动区分布在两边，不要混在一起，互不干扰。
动静分区户型

动静分区不合理

2、干湿分区
厨房、卫生间湿气较重，容易产生脏污，卧室精心装修，怕水怕脏，所以这些区域尽量分离。厨房噪音重，是家里主要的污染源，布置尽量靠门，远离卧室客厅。
厨房与卫生间是家里水管的集中地，为节省施工成本、提高能源利用，厨房最好和一个卫生间相邻。
干湿分区户型

3、公私分区
房子讲究私密性，户型设计至少做到2个“避免”：避免从门口向屋里望对屋内一览无余，避免在客厅、餐厅等公共区域对卧室一览无余。所以，视觉上要有所遮挡，做到一定程度的“公私区分”。
公私分区户型

四、尺寸合理
房间太小会压抑，房间太大会空旷，恰到好处才能最大限度保证居住舒适度。而且在总面积固定的基础上，某个房间过大，肯定有另一个空间被设计的偏小。
房间理想面积

除以上四个主要标准之外，好户型的判断标准还有：
明厨明卫：厨房没窗户呛自己，卫生间没窗户湿气出不去。
走廊、过道越短越好：这也是你花钱买下来的，除了走没啥用，绝对不能浪费。
朝南房间越多越好：朝北房间控制在0-1个，2房最多一个朝北，3房4房只能一个朝北，朝北房间越多，户型越差。
没有暗间：暗间无法自然采光，通风也是大问题
考虑住宅类型：高层空气流动快，南北通透的户型和全南户型都能保证好通风。6层及以下的住宅，只有南北通透的户型才能更好的保证通风。
大致是这样。
以上是个人做房地产4年多的经验之谈，可能有不正确的地方，欢迎指正。

想知道什么户型是好的，可以先看看什么是不好的！网上有一篇爆文叫做 “史上十大奇葩户型” ，相信你一辈子都想象不到，房子还能建成这样？奇葩 1：跑道户型

奇葩 2：虎口户型

奇葩 3：高跟鞋户型

上面这些户型，要么长得 “又长又窄”、“三尖八角”，连家具都不知道往哪里放；
要么寓意不好，像虎口、跑路，听起来就让人不舒服，住起来就更加让人别扭。
其实一个好户型，最重要的是方方正正，就像下面这样：

特别是在寸金尺土的一线城市，房子可能不会很大，一个方正的户型可以把面积充分利用好。
另外户型的功能分区也要合理，避免出现从主卧上个厕所要横穿整个客厅、餐厅正对着厕所等情况。
我花了一个月时间，按照刚需房、置换房、投资房、学位房的角度，写了一篇万字干货长文，分别给你讲清楚购买的技巧。从地段、户型、装修选择，商贷、公积金贷款等，到置换学区房投资房怎么选，各种内容应有尽有！全文目录如下：一、人生第一套房怎么选？
1、买房怎么选择最佳地段？
2、什么样的房子更好住？
① 户型怎么选？
② 朝向怎么选？
③ 楼层怎么选？
④ 装修怎么选？
⑤ 小区环境怎么选？
3、手头紧，如何贷款最省钱？
① 哪种贷款最划算？
② 怎样还款最省钱？
③ 如何使用房贷计算器？
④ 常见问题答疑
4、买房还需要支付哪些费用？
5、买一手房还需要注意什么？
① 确认五证齐全
② 区分订金和定金
③ 买房送面积？
④ 买房送车位？
6、买二手房需要注意什么？
二、想改善生活，置换房怎么选？
1、先买还是先卖？
2、房子如何卖出高价？
① 打扮好看的卖相
② 利用从众心理
③ 做好形象管理
④ 想一个高大上的卖房理由
三、投资房怎么选，才能赚得更多？
1、投资房怎么选城市？
2、投资什么样的房子涨价快？
3、投资房要避开哪些坑？
4、投资房的收益怎么算？
四、如何选对学位房，让孩子读名校，赢在起跑线！
1、学位房 VS 学区房，别傻傻分不清
2、首要任务：选中心仪学校
3、买学位房，这 3 点要注意！
4、学位房两大风险，不容忽视！
风险 1：学位地段可能调整
风险2：学校排名下滑
五、写在最后文章篇幅很长很长，但全是干货，没有一句废话～
看不完可以先收藏起来，等有时间慢慢研究；但不要只收藏不点赞，更不要忘记看！

一、如何买对人生中的第一套房？
中国人向来有 “恋房情结”，毫不夸张地说，有房子才有完整的家。
但对于刚需来说，要在最没经验的年纪，做最重要的决定，如何才能买对人生中的第一套房？
1、买房怎么选择最佳地段？
李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”
良好的地段，上下班交通方便，各种生活配套应有尽有，幸福指数远超平均水平。
为了方便大家，我们总结了一个快速判断表：

直接说结论：
不同人对地段的要求不一样，上班族可能更关注交通，宝妈宝爸可能更关心学校配套，你可以根据自己的实际情况来挑选。
在深蓝保公众号的调研活动中，一位读者 @Jenny 跟我分享了挑选地段的教训：
她在 2017 年买了广州郊区的二手房，当时觉得价格便宜、环境安静，而且终于有一套属于自己的房子，兴奋了好一阵子，但住下来却越来越后悔……
由于在天河区的 CBD 上班，每天早早就得起床，走路加地铁要一个半小时，感觉生命都浪费在路上。
而且房子周边都是农村，连大一点的商场都没有，平时想买点东西都要往市区跑，非常不方便。
最麻烦的是，附近的学校都不怎么样，儿子还有 3 年就要上小学了，每次一想起这件事就觉得头疼……
“我真是肠子都悔青了。”
这句话她在分享中反复说过很多遍，希望大家看完后，对地段挑选有更深刻的理解。
2、什么样的房子更好住？
除了要找到合适的地段，同一个小区里每套房子的楼层、户型、朝向都不一样。哪种房子住起来会更舒适？
我同样总结了一份挑选要点：

下面我们逐项说说：
① 户型怎么选？
开头说了，好户型，最重要的是方方正正，就像下面这样：

特别是在寸金尺土的一线城市，房子可能不会很大，一个方正的户型可以把面积充分利用好。
② 朝向怎么选？
一般来说，南北通透是最好的。也就是说，南北都有窗户或者阳台，能够保证空气对流。
当然南北通透的房子也是最抢手的，如果买不到，朝南、朝东南、朝东，也是比较好的选择。
如果再加上一个大大的落地窗，阳光照进房间来会非常敞亮，让人心情舒畅。
其次是西南，不过夏天的时候西晒比较厉害，房子会感觉热一些。
最次是朝北，采光最差，冬天阴冷，能不选就不要选。
③ 楼层怎么选？
我们都知道，一样的房子，不同的楼层，价格可以相差好几万。
而楼层的选择，可以从几个方面来考虑：

高楼层的好处，主要是采光好、视野开阔、安静，不过如果是顶层，要注意夏天暴晒和雨天漏水。
如果楼层太高，首先要重点关注消防，毕竟消防车的救援高度也是有限的。其次要关注梯户比，如果电梯太少，早上赶上班就只能干焦急。
如果家里有老人，可能低楼层会更方便。万一电梯坏了，即便是年轻人，爬几十层楼也会吃不消。
④ 装修怎么选？
在选房的过程中，装修也是让人纠结的地方。我们来对比两种情况：

直接说结论：
如果想方便：精装房更加省心，买几件家具电器就可以拎包入住，适合工作繁忙的上班族。不过装修风格和质量很难控制。如果要求比较高：毛坯房想怎么装就怎么装，不过装修的过程一点都不比买房轻松，非常耗时耗力。
另外，精装房的总价也会更高。好处是装修钱可以顺便一起贷款，坏处是首付也要多一些。
⑤ 小区环境怎么选？
第一次买房的人很容易忽略这点，我们的房子不是独栋别墅，楼盘的小区环境同样重要。
一个良好的小区环境，最好有充足的绿化和娱乐健身设施，想想如果你家楼下就是一个小型公园，幸福感会加分不少。
挑房的时候还要尽量避开噪音源，例如停车场出入口、主干道旁边等。
最后一点就是物业服务，经历过新冠疫情之后，相信大家都知道物业管理有多重要。
3、手头紧，如何贷款最省钱？
刚需一般手头都比较紧，如何攒首付、如何贷款最省钱，都必须提前做好功课。
关于如何理财攒房子的首付，可以参考「你好 Club 」上一期万字长文《手把手教你基金定投》。
今天我们带你掌握房贷的技巧：
① 哪种贷款最划算？
银行的房贷主要分为两种，它们的差别如下：

其实，银行对房贷的要求并不高，因为房子就是很好的抵押物。只要你的信用卡有按时还款，信用记录良好，而且工作收入稳定，任何人都能申请。
两种贷款最主要的差别是利率不一样。以首套房、贷款 100 万、30 年还款为例：
商业贷款的利率大约是 5.4%，每月需要还 5615 元；公积金贷款利率是 3.75%，每月还款 4631 元，两者足足相差 1000 元。
公积金贷款非常优惠，但不是所有人都能贷。以深圳为例：申请公积金贷款之前，至少要缴满 6 个月公积金。
而且它的贷款额度是有限的，比如深圳最多只能按公积金账户余额的 14 倍来贷款，并且单人不能超过 50 万，夫妻双方不能超过 90 万。
如果你想买一套 200 万的房子，首付 60 万，公积金贷款 50 万，剩下的 90 万就要办理商业贷款。这种情况也就是所谓的 “组合贷款”。
② 怎样还款最省钱？
第一次贷款很容易搞蒙，除了房贷有两种，还款方式也有两种：
等额本息：每个月还款总额一样，包含本来和利息。等额本金：每个月还的本金一样，利息逐渐减少。
这里以贷款 100 万，30 年还款为例，看看怎样还款更划算？

直接说结论：
等额本金更划算：总利息可以少交 20 万，但前期每月多还 1000 多块，压力非常大。等额本息更适合普通人：每月还款一样，简单易记，年轻时少还一点，相对更加轻松。不过 30 年下来，总利息都超过本金了。
两种方式没有绝对的好坏，如果你不想给银行交那么多利息，平时也没什么理财渠道，那选择等额本金就好。
如果你不想把自己逼得太紧，选择等额本息也未尝不可。每月多出来的钱，还可以用来进修自己，或者学习理财。
③ 如何使用房贷计算器？
现在买房和贷款都是抢着来的，你没想清楚就下一个先来，如果你去过售楼部，相信会对那种紧张气氛印象深刻。
所以深蓝君建议你提前做好准备，例如学会使用“房贷计算器”。
这个小工具非常好用，上面的还款金额就是这样算出来的。在百度或微信，随便搜索就能找到很多。
使用方法也非常简单，选好贷款类型，填好金额和利率，点击计算就可以了。

注意图中有一个地方叫 “LPR”，它相当于以前的基准利率，各家银行在 LPR 的基础上加 “基点”，才是我们最终的贷款利率。
房贷计算器还可以查看，总还款金额和每月还款情况：

计算这些数据，除了为了心里有数，也可以看到某一年的剩余本金是多少，为提前还款做准备。
建议大家都去动手试一试，贷款前就先自己算清楚。
④ 常见问题答疑
年轻人一般都没办过贷款，对自己不熟悉的东西，免不了会担心踩坑。
这里也为大家整理了一些常见疑问：
Q：每家银行的贷款利率都是一样的吗？
A：不是的。建议问问楼盘销售，和哪些银行有合作，然后看看哪家利率最低。
不过也不能只看利率，因为有些银行可能会没有贷款额度。如果你着急收楼，利率高一点也得接受。
Q：贷款年限选多少年最好？
A：一般建议按最长年限来选，例如 30 年就很多人选。
在通货膨胀的情况下，以后你的收入增加了，就会觉得还款会越来越轻松。
而且通过拉长还款期限，每月少还一些，省下来的钱还可以用来进修，或者学习理财。
Q：银行说我还款能力不够，怎么办？
A：年轻人收入相对不高，如果还款能力不够，可以增加父母或者配偶作为共同还款人。
你每月还款的金额，不能超过几个人总收入的 50%。
Q：房贷利率是几十年固定不变的吗？
A：贷款合同签订后，房贷利率一般每年调整一次，具体要看合同怎么写。
对房贷来说，银行不会采用固定利率，因为几十年后的经济无法预测，万一银行收的利息还不够成本，那就亏大了。
Q：房贷要不要提前还款？
A：房贷基本上是我们这辈子能借到的最便宜的钱，如果你善于理财，那就可以拿钱生钱，没必要提前还。
但如果你手头上有一笔闲钱，也不知道要干嘛，提前还款也是可以的，起码利息可以少交一点。
提前还款一般要额外收手续费，具体可以咨询银行。
4、买房还需要支付哪些费用？
平时出去吃饭，除了饭菜要收钱，饭店还会额外收我们 “茶位费”、“服务费” 等等，其实买房也是一样的。
除了房子的价格，你还要多准备几笔钱。以总价 100 万、80 平米的房子为例：

由此可见，房子并不是明码实价，表面上是 100 万，实际上你要交的钱超过 103 万。
还好这些钱不需要你一次性交，如果你买的是一手房，从买房到交房一般都有 1 年以上的时间，可以让你先缓一缓。
5、买一手房还需要注意什么？
房子是我们最贵重的财产，买房的一些细节也不能掉以轻心。这里举几个常见注意事项：
① 确认五证齐全
国家规定，开发商要卖房，必须五证齐全。具体包括：
国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房销售（预售）许可证
这些证书一般会挂在售楼部显眼的地方，如果没找到，可以问销售拿来看看。
② 区分订金和定金
两种金只有一字之差，听着都差不多，但却完全不是一回事。
看房的时候，销售都会怂恿我们交钱，订金是可以随时退的，而一旦转为定金就不能退了。
如果没有考虑清楚，千万不要随便交定金。
③ 买房送面积？
在计算房价时，房子的阳台、入户花园、飘窗等，都只按一半面积计算，另一半相当于是 “送” 的。
这是一种很常见的促销手法，其实羊毛出在羊身上，只要房子每平米的单价提高一点，开发商想怎么送就怎么送。
④ 买房送车位？
开发商送的车位，分为产权车位和车位使用权。
产权车位签的是《购房合同》，将来有房产证，可以自由买卖。而车位使用权签的是《租赁协议》，等于长期租给你，无法自由买卖。
6、买二手房需要注意什么？
一手房是跟开发商买的，而二手房都是跟私人购买，需要注意的地方也有所不同。
① 核实房子到底是谁的？
最直接的方法就是看《房产证》，上面写的产权人是谁？
如果这套房子有几个产权人，那么需要所有人同意才能出售。如果对方已婚，还要看看是不是夫妻共同财产。
对于婚前财产，一个人签字就能出售；而对于婚后财产，夫妻双方都要到场签字。
除了房产证，我们还要去房管局 “查册”。
这份资料相当于房子的 “身份证”，不但可以看到产权人，还能看到有没有银行抵押，有没有被法院查封。
如果业主不配合查册，那么就要小心了，房子可能有问题。
② 卖家户口迁出了吗？
原业主的户口不迁出，新业主是无法迁入的。
在签合同前就要问清楚，卖家户口有没有迁出？什么时候迁出？
③ 房子有无租约？
如果房租合同还没有到期，租客就有权继续住在房子里。所以买房前，就要让卖家把租约处理掉。
千万不要欢欢喜喜买套房，结果发现自己还住不进去。
④ 做好交易资金托管
房子动辄就是几十万，所以资金的安全性一定不能掉以轻心。
像卖家卷款跑路、房子被查封过不了户……这些情况都时有发生。因此，不要为了省一点费用铤而走险。
很多中介都能帮你办理资金托管，在房子办好过户前，先把钱放在银行的监管账户，千万不要直接把钱给卖家。
以上这些就是「你好Club 」为大家总结的刚需房购买攻略。
很多刚需都是掏空家里 6 个钱包才凑够买房钱，希望这份攻略能帮你少走弯路，一次性就买对。
二、想改善生活，置换房怎么选？
大多数人的第一套房子或多或少都有些遗憾，想着等日后攒够钱了，再换套好的。
换房子的理由因人而异，比如想要更大的房子、更好的地段、更好的学校……
那么，置换房又有什么技巧呢？
1、先买还是先卖？
这里跟大家分享一个 “置换房子，钱房两空”的案例：
李姐一家四口住在 5 楼，考虑到婆婆行动不便，于是找到中介，想换套 1 楼的房子。
中介让李姐签了两份合同，买和卖同时进行，声称这样能更快住上新房子，自己也操作过很多次，完全没问题。
没过几天，李姐就看中 1 套房子并且交了定金，中介也很勤奋，天天带人来看李姐的房子，很快就找到意向买家。
不过后来，买李姐房子的人反悔了，既没交定金也没签合同。后来，中介非但没有把李姐的房子卖出去，还辞职消失了。
李姐没收到卖房的钱，自然也付不起 1 楼的首付。最终被 1 楼的房主起诉毁约，赔了 30 多万违约金……
现实中，还有很多像李姐这样遭遇的人。资金不足的情况下，最保险的方法是先卖后买：
先保证自己的旧房子能卖出去，签了合同、收到首付款、完成房贷审批，然后再去买新房，否则很容易落得 “钱房两空”。
此外，中介的话不能完全相信，你认为有问题的地方，一定要把口头承诺落实到合同上。
2、房子如何卖出高价？
置换房，不仅要和卖家讨价还价，争取更多的优惠；还得和买家打心理战，守住底价的同时，尽量卖出高价。
那么，自己的旧房子，怎样才能卖更多钱呢？
① 打扮好看的卖相
这是一个看颜值的时代，美女通常会受到更好的待遇。
所以，房子就像待嫁的姑娘，要想高嫁，相亲前就得好好装扮。如果房子脏乱差，看房的人第一眼就 pass 掉了。
卖房前，打扫干净是基础，其次还要花点心思去包装。比如把墙漆重刷一遍，换一下灯和窗帘，房间就焕然一新了。
这些花几千块就能搞定，房子多卖几万不成问题，何乐而不为呢？
此外，带家电家具通常是加分项，但如果家具太老破旧，那会减分，宁愿不要。
总之，想要房子多卖点钱，就得花点心思。如果买家一看房，就有一种立马入住的冲动，那你就赢了。
② 利用从众心理
大家应该都听说过 “羊群效应”，喜茶在刚开业的时候，雇人在门口排队，刻意制造一种很热闹很抢手的氛围。
其实，卖房也是同样的道理。你可以将看房的人安排在同一时间，营造出房子很抢手的氛围。
电视剧《蜗居》的女主角海萍和老公去买房时，就遇到很多中介找的托儿。

另外，小区楼下这么多中介，记得把房源都挂上。让更多人来看房，竞价者才会多，你才能找到出价最高的人。
③ 做好形象管理
有时候，细节决定成败。没经验的人卖房，通常都会忽略这一点，打造良好的个人形象。
回想一下你自己买房的时候，绝对不会找一个邋遢的销售，因为你从心底里就觉得这人不靠谱。
越高端的楼盘，销售的穿着打扮就越有气质。现在，你就是自己房子的销售。
当你出现在看房客面前，穿戴整洁、精神有气质，这样才会给人留下一个好印象。别人也更乐意跟你沟通房子的细节。
④ 想一个高大上的卖房理由
为什么要卖房？这是多数看房客会问到的问题。
这时候，可以适当美化一下理由。例如家里小孩考上好的学校要过去陪读，工作升职被调去别的城市等等。
暗示这套房子会带来好运，这是一个加分项。但如果你说急需用钱之类的理由，那么对方势必会狠狠砍价。
虽然这样做不够诚实，但是这种 “white lie” 也不会损害对方的利益，属于无伤大雅。
置换房的技巧就讲到这里，能换房的都不是第一次买房了，相对刚需来说，经验也会更丰富一些。
如果你有更好的经验，也欢迎在底下留言分享：）
下面深蓝君继续为大家讲解投资房。
三、投资房怎么选，才能赚得更多？
如果你问 2020 年最火的投资品种是什么，那答案一定是股市。
特别是创业板指数，已经从年初的 1800 点，涨到现在的 2800 点，升值 55%！
但正如我们在《手把手教你基金定投》中说过，做投资一定要有逆向思维：
中国股市向来是 “牛短熊长”，如果未来牛市结束，天量的资金又将奔向何方？房地产会不会是一个机会？

虽然我们无法预测未来，但机会总是青睐有准备的人。
下面就来了解下：投资房要怎么选，才能赚得更多？
1、投资房怎么选城市？
有人说，投资房地产等于投资城市的股票，要想涨得快，先要选中基本面好的城市。
虽然很多城市都有限购，但只要提前准备，还是有变通方法的。比如我们有位同事，户口在佛山，社保在深圳，两个地方都有购房资格……
那么，如何挑选一个适合投资的城市呢？
关键 1：经济发展要好
房价的涨跌，底层逻辑还是供给和需求。
要想一个城市的购房需求旺盛，首先就要经济发展好，大家的收入高。毕竟，没有购买力的需求，只是美好的愿望而已。
根据最新数据，深圳的上市公司数量已经超过 300 家，仅次于北京。像华为、腾讯、平安、招行等都是深圳的知名企业，他们的员工收入也比全国平均水平高出一大截。
目前，深圳的房价已经全国第一。毫不夸张地说，经济是房价上涨最重要的基本面。
当然，也不是说所有人都要来深圳买房。大家可以参考每年的 “全国城市 GDP 排行榜”，一二线城市的经济发展相对会更好。

关键 2：人口不断增多
经济发展好，决定大家有没有钱买房，人口不断流入，决定有钱买房的人多不多。两者相辅相成，共同影响需求。
2019 年人口增长前十的城市如下：

很明显，这些城市都是经济发展比较好的。
好的经济会不断吸引年轻的优秀的人才，这样才有持续的购买力。如果你要投资房产，可以优先考虑这种城市。
其他城市的人口流入情况，可以通过当地统计局官网查询。
关键 3：土地供应不足
要预估房价走势，单看需求还不行，我们还要看供给：
一座城市的土地供应，会逐渐演变成房屋供应，当土地供不应求时，就会带动房价上涨。
从 2015 到 2018 年，深圳常住人口增加了 200 多万，在 2019 年更是成为人口流入第二多的城市。
而深圳的土地供应却很紧张，它的面积还不到上海和广州的三分之一。地少人多，购房需求量又大，最终导致供不应求，房价暴涨。
当然话又说回来，房地产也不能只看供给和需求，因为它并不是一个完全开放的市场。
目前，全国多个城市都有限购，有时候你看中也不一定能买。建议你更多地参考上面的思路，在分析自己所在城市的时候，也可以用到。
授人以鱼，不如授人以渔，这也是深蓝保一直以来的理念。
2、投资什么样的房子涨价快？
投资一定要学会换位思考，我们自己买房的时候，最看重的就是地段。其实买投资房也是一样，选对地段已经成功了 50%。
那么，什么样的地段最能升值？前面已经分享过刚需房的地段挑选方法，这里再分享一个实操技巧：看控规图。
所谓控规，就是政府对城市的规划，各个地块打算用来干什么。这份文件一般在当地国土局的官网就能找到。
例如下面这张图：

我们可以看到，每个地块的颜色都不一样，对于投资买房，主要看黄色和红色区域就可以了。
黄色：代表居住用地红色：代表商业用地
如果黄色集中，且周边没什么红色，那么这是一个住宅区；如果红色比较多，代表这一块写字楼多，商业发展得好，能提供大量的工作岗位。
大家都喜欢在公司附近租房和买房，那么这个地方的租金和房价，都会有一个很好的趋势。
之前也有一位上海的读者 @Sofia 跟我们分享，她家附近已经不批居住用地了，新建的都是超高层甲级写字楼，房子根本就不愁租，房价也在逐年上涨。
因此在选房时，商业用地的占比也是一个重要的参考指标。

不过，这个方法非常考验政府的规划能力，也有一些城市的 CBD 喊了很多年都没建起来。
因此，看控规选房也不是稳赚不赔的。还是那句话，学习思路更重要。
3、投资房要避开哪些坑？
每枚硬币都有正反两面，除了要知道哪些房子升值快，我们还要知道哪些房子最好不要碰。
避坑 1：没有学区的老破旧
老破旧的房子，不但房龄大、日久失修、没有电梯，而且没有物业、卫生环境差、人流也复杂。
这种房子虽然便宜，但是没有什么投资价值。除非是名校学区房，否则直接 Pass。
避坑 2：远郊盘
郊区的自然环境肯定比市中心好，但各种配套设施都不是很成熟，无论上班还是娱乐，都非常不方便。
除非后续会修地铁，或者城市发展区域改变，要不然就尽量不要选，你自己不喜欢住，愿意接手的人也肯定少一些。
避坑 3：价格过分便宜的
如果一个区域已经比较成熟，但区域内有价格特别低的房子，一定要谨慎投资。
因为一分钱一分货，便宜肯定有便宜的原因。比如有些房子发生过命案，业主只好把房价压得很低。
这种房子要么暴赚，要么烂在手里，普通人还是敬而远之吧。
4、投资房的收益怎么算？
投资房的收益分为两部分，一个是租金，另一个是买卖差价。
租金回报率 = 月租金 × 12 / 总房价
比如说，你花 100 万买了一套房子，每个月能收 3000 租金，那么租金回报率就是 3.6%。
具体的租金水平，你可以上各种中介 APP 看看，例如贝壳、安居客、蘑菇租房等等。
租金回报率不能孤立来看，因为资金是有 “机会成本” 的，同样的 100 万，你可以用来买房，也可以买理财产品。
如果理财产品的收益比 3.6% 高，那买房就显得不太划算了，因为买卖房子的手续非常麻烦，而理财产品相对省心很多。
当然，大部分人投资房子并不是为了收租金，大家更看重的是房子的升值。
总价 100 万的房子，自己出 30 万首付，贷款 70 万，如果房价涨到 150 万，相当于我们用 30 万赚了 50 万，收益率 167%！
这只是一种粗略的算法，如果你想算得更精确，需要用到 IRR 工具。
在过去十年，不少人就是通过不断地买房卖房，积累了巨额财富，实现了阶级的跃迁。
未来十年，房地产投资又将改变多少人的命运？我们拭目以待。
四、想读名校，学位房怎么选？
中国的房地产市场，总有一群 “神奇物种”，它们就是千金难买的名校学位房。
即使房子老破旧，仍有不少家长去疯抢，为的就是给小孩上个牛逼点的学校，赢在起跑线上。
今天也和大家分享一些挑选要点：
1、学位房 VS 学区房，别傻傻分不清
不管是哪里的房，只要和名校挂上钩，房子的价位立马就会上一个台阶。
学区房和学位房听上去差不多，但其实不是一回事：
学区房：教育局按片区划分，小区属于哪些学校，子女符合规定就能到入读。学位房：开发商与学校合作，符合条件的业主，其子女能优先入读指定学校。
简单来说，学位房的入学资格更加明确，价值自然也更高。
那么，学位房该怎么买？又有哪些需要避开的坑？
2、首要任务：选中心仪学校
古有孟母为子三迁，今有愿意为孩子的优质教育砸上数百万的家长。
北京一个 10m2 的「过道学位房」，根本不能住，就可以挂牌叫价 150 万。
与其说买学位房，还不如说给小孩买一张上学的进门卡。因此，学校牛不牛逼，排名靠不靠前，是你买学位房最核心的挑选要素。
教育局官方一般不会给学校排名，怕引起家长学生的焦虑。但可以根据该区域各学校历年的成绩分数线作出判断。
像深圳民间一直有这种说法：读深圳十大高中，上全国一本高校。
只要你的孩子入读这些高中，就意味着半只脚踏进一本学校的大门。不过，名校旁边的房价势必高出好几倍。

深圳罗湖区重点小学学位房，面积约 45 平米，房龄超 20 年，报价 400 多万。
而同样的价格，能在郊区买个 110 平米的大新房。
因此也有人说，现在的教育不是考学生能力，而是考家长的经济实力。
3、买学位房，这 3 点要注意！
学位房被称为 “最刚的刚需、最稀缺的资源”，一线城市的优质学位房动辄几百上千万。
那么，购买学位房需要注意什么？我们整理出以下 3 点，不知道可能会吃大亏。
① 提早入手准备
三四月份是学位房最火爆的时候，房价通常被抬得最高。
因此，建议大家错开高峰期，提前几个月就要做好入手准备。
如果等到四月底才买，房子可能早被抢光，小孩也可能错过五月最早的那一批招生。
此外，有些学校对买房时间是有要求的。
广州番禺区：小孩入户的房产，需满一年以上。深圳：采取积分入学，最好提前几年买好学位房。
总之，为了保证小孩顺利上学，你越提前准备越保险。
② 学位是否被锁定？
如果学位被原业主的孩子锁定，你的孩子就无法在该学校上学。
根据学校和地区政策不同，有锁定 3 年、 6 年的，也有锁定 9 年的。
为了保险起见，买学位房前，你需要到学校实地确认，并查看原业主户口是否已迁走，原业主小孩是否已经毕业。
③ 面积是否买小了？
有些地区或学校，会再设置一道门槛：房子面积符合要求，小孩才能入学。
比如广州越秀区出台，房产证面积少于 30 平，无法享受划分学位。
虽然有种嫌贫爱富的作风，但重点学校人人都想挤进去，名额供不应求，也是无奈之举。
4、两大风险，不容忽视！
在过去，学位房往往被认为是“风险低、增值空间大”的好产品。其实，它的风险也不容忽视：
风险 1：学位地段可能调整
一些公办学校的招生范围，每年都会或多或少进行调整。这也意味着，家长花大价钱买到手的名校学位房，有可能会打水漂。
像之前闹的沸沸扬扬的深圳龙华网红盘壹城中心，开盘时开发商承诺“买房送名校学位”，但后来学位名额超标，壹城中心的小孩无法全部就读，有的可能要被分流到其他学校。
类似的事件屡见不鲜，这也是购房者需要注意的一点。
风险2：学校排名下滑
买学位房就像炒股，最重要的是判断趋势。
有些学校是潜力股，过去不咋地，但越办越牛。也有些学校就像地雷股，曾经不可一世，如今黯淡无光。
如果不幸遇到学校排名下滑，不仅影响孩子的升学，而且房子日后转卖也比较难。
因此买学位房前，可以实地走访往届学生和家长，多方面打探一下学校的口碑。
名校对孩子成长的作用是毋容置疑的，但万一进不了名校，也不意味着孩子接受不到良好的教育。
俞敏洪曾说：学校教育只占教育的 30%，剩下 60% 是家庭教育，10% 是社会教育。
由此可见，良好的家庭教育也不能忽视。
是否能上名校，我们做父母的尽力而为就好！
一点心里话
房子是刚需，也是大家都关心的话题。
无论是年轻人凑首付、中年人二次置业，还是为孩子考虑学区房，似乎我们每个人生阶段都和房子离不开。算起来深蓝君来深圳已经十三年了，这些年间我从青涩到结婚、买房、生子、创业、生二胎，早已不是年轻人。
虽然我不是什么成功人士，但我是一个细心的观察者，这篇文章把我知道的关于买房全部秘密都都写出来了！
无论你在什么人生阶段，无论是否有房，相信会对你有帮助，这些思考应该能给你一些启发。
之前我还写过一篇自己怎么凑深圳第一套房首付款的故事，如果感兴趣可以阅读：
写在最后
我是深蓝君，日常科普社保干货。如果回答对你有用，欢迎点赞支持！
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单看户型来讲好坏，看大家也说了挺多，我想从整体来聊一下，如何评判一套房子的好坏（8500字长文多图预警）
将一套房子做为一个产品，户型只是产品的一部分，要看整体的话，主要有以下几个点：
（完全摸鱼时间码字分享个人见解，如果有误请见谅，大家多多探讨）
一、选位置
李嘉诚说过，房子的基本逻辑，就是地段、地段、地段
抛开位置不讲，所有地方的房子，归根到底都是一堆钢筋水泥的建筑材料，但为什么价值会差距那么大呢，说到底我们买的不只是单套房子，而是它所附带的周边资源，进而是它所带来的一种生活方式
那怎么选位置呢？有几个指标要重点参考：
交通情况
周边是否有地铁站、公交站，道路交通是否通达，到核心区的距离及时间。
尤其是轨交，在大城市是一套房子很重要的指标，自住来说，轨交影响你在这座城市能延伸到的尺度，及未来上下班的通勤质量；投资角度来讲，地铁盘和非地铁盘差的可不是一点点。
关于到核心区的时间，不是距离近就一定快，有些地方上下班堵得你怀疑人生。所以建议在选择时自己亲自去在坐一趟地铁，开一次车模拟下，因为这就是你未来很长一段时间要经历的
教育及医疗资源
有没有好的学校，有没有大型医院，这个能够看出政府对当地民生设施的重视度，也是决定一套房子的宜居及保值水平，很重要的一点
商业环境
不只是是否有大型商场，毕竟我们也不会天天逛，还有一些小型的菜市场，社区商业，便利店等，这些能满足我们日常高频消费的场景

自然和人文环境
周边有没有公园，江边步道，或者是一些剧院，美术馆等
另外一些因素要尽量规避，如大型的化工厂、墓地及火化场、监狱、物流集散地、老的火车站及客运站等等
需要注意的是，以上因素大多数房子都是没法同时满足的，满足越多肯定越贵，所以每个人要根据自己预算和心里的价值排序适当取舍
二、选小区
小区环境也是很重要的一点，会极大影响居住的舒适度及该小区的房价，那种隔着一条马路的两个小区，房价差出两三万的情况比比皆是，所以怎么判断一个小区的环境好坏呢？建议可以看以下7点：
外围底商
从外到里，第一眼看上去的，肯定是小区门外的环境。
一般一个高档小区，基本都不会设置底商在外面，首先社区门口人员冗杂，而且环境整洁很难保证
底商要是再能做重餐饮（现在的建筑规范是不允许的），开几个烧烤店、大排档，不仅一到晚上喝酒撸串的人，吵的临路睡不着，飘出来的烟馋（xun）哭隔壁小孩之外，门口地上的油，想洗都洗不掉，看起来档次就差了很多

底商餐饮
另外就是这个底商是把楼栋围起来一圈，还是让楼栋骑在底商上面。要是围起来，类似下面这样

底商围起来的小区示意
临近底商楼栋的底层，采光十分受影响；
要是骑在底商上面，像这样

楼栋骑在底商上示意
临路楼栋，尤其是二楼三楼，也会有很强的噪音污染
小区布局
就是小区里楼栋、活动区域、公共配套和景观的位置摆放。要看的主要这么两个指标，容积率和楼间距。
容积率说通俗点就是小区楼的密度，意味着在这块地上盖多少体量的房子，数字越低住着越舒服。

容积率计算方法
楼间距顾名思义就是楼之间的距离，越远采光和隐私越好。
另外这块地上能盖多少面积定下来，怎么摆也是一个问题
比如10万方的地，2.0的容积率，可以盖20万方的房子，为了单价高，有些开发商会把它做成极限高低，甚至拉出一片低密洋房/别墅来，你以为自己住在别墅小区里，殊不知是牺牲高层的居住舒适度来成全别墅

极限高低配的小区
再就是景观设置，有些小区是规规整整的排楼就行，而有些则是会辟出一片空地做中心花园，这片花园在未来住进去，可想象的空间就很大，也是小区的溢价点

上海某小区中心花园景观打造
这里不仅要看绿化率，还要看绿地率，区别如下，绿化率比较模糊也易于造假，不如绿地率来得实在，越高小区环境越好。

绿地率与绿化率
但小区景观真的很大程度要依赖物业，否则买的时候花红柳绿，住进去没人打理照样一片萧瑟
外立面
市面上常见的外立面一般分为外墙涂料，真石漆，干挂铝板玻璃幕，干挂石材，价格及品质依次升高
一般中低端的楼盘会选涂料，缺陷是使用寿命较短，掉色、脱皮、裂开。过几年后小区看起来就又老又旧了，所以有预算情况下，建议尽量选外立面标准稍高的小区

掉漆的外立面地库设置
现在小区设计的趋势都是人车分流了，不但保证小区居民，尤其是老人孩子行动的安全，而且不易损坏园林景观
地库主要关注几点：
① 真人车分流还是假人车分流。真正的人车分流车库入口都是在大门口的，车根本进不了小区门，直接入地库。
有些楼盘也会宣传人车分流，但其实是把人行道和车道分开，车依旧可以在地面行驶，或者有些是把地库口设置在小区里，车必须在小区里行驶一段到地库口，这样都不是绝对意义上的人车分流，也会影响小区的品质

设置在小区内部的地库入口
② 车位配比。有些小区车位配比很低，甚至不足1:1，这样小区业主都没办法满足一人一个，就更别提外访车辆了，以后势必会到处乱停，物业也会很难管
③ 地库与楼栋通达性。一些小区为了赶工期，挖地库的时候只挖部分，会导致有些楼栋无法直通地库，业主停车之后还要上到地面，再步行进入自家楼栋，有风雨连廊还好，不然赶上阴天下雨，体验感极差。

风雨连廊
④ 地库地面材质：常见的有普通混凝土地坪，金刚砂地坪，硬化剂地坪环氧材料，普通混凝土品质易起灰，不耐磨，金刚砂和环氧材料整体品质较高，在硬度、光洁度、耐磨性、抗渗透性和色彩等方面各有千秋。
小区物业管理
如果说房子前期的建设，是一个人被生下来养大，是父母给的基因和教育环境赋予他本身的特质，那么物业就是他未来所面临的婚姻，职业发展等等，很大程度会决定这个人的状态、精神面貌
挑选物业首先是最好挑选同一家开发商的物业，否则后期容易扯皮；还有就是看看对方是国家一级资质的物业，另外选择那几个头部的物业公司，管理经验比较丰富且本地小区较多的，后期人员调度支援也方便，会有更大的保障性
智能化
想了想还是写下，毕竟现在新的小区大多都或多或少普及了一些智能化，尤其是高档小区，有很多细节的设计。比如人脸识别楼门后会自动开门，解决业主拎着东西没手开门的问题；

自动开关的单元门
一些智慧系统，可以一键远程关闭家中电源等，极大的保证了居家的安全；再就是疫情期间的智能消杀系统，对小区定时定点进行自动消杀，保证卫生安全
未来在二手市场，这也是区别你的小区和隔壁小区重要的一点
三、选楼栋
关于如何选楼栋这件事，关注几个点：
仔细阅读不利因素声明
每个售楼处都必须公示不利因素，建议仔细阅读，销售不一定都会讲给你
选择时尽量避开配电室（挡光）、垃圾站（挡光，异味）、地库入口（噪音），尤其是打算选低楼层的

不利因素公示尽量不选临路的
要选的话，关注小区周边是什么，要是挨着公园、河边，且旁边路的能级比较低（不是什么高架，省道，双向八车道的大路），即使临路也有景观可以欣赏
但要是周边有高架，高压线，铁路，车站之类的，极其影响后面生活质量
而且要注意这个水晶体陷阱，沙盘上会把周边或小区自己的几栋售罄或未售的楼栋以水晶体的形式展示，但其实可能都是大高层，视野完全被挡住，所以一定要问清楚

水晶体示意关注楼间距和楼前景观
楼间距影响最大的，是房屋的采光。对于采光时间，国家规定的设计规范，以冬至日照不低于1小时（房子最低的窗户）为准，也就是冬至日正午太阳光照时间一小时照到阳台，这个标准看来是很低的。
实际购买中我们怎么把控楼间距对采光的影响呢？有几个小tips给大家参考：
① 观察目前居住的小区，找物业问下现在住的小区楼间距，观察一天内各时间，阳光打在楼栋哪一层，与在看的小区为同城市（纬度相同），朝向相同的楼栋是可以类推的
② 有一些地方会有选房攻略的小程序，会详细分析新房项目每批次房源的采光情况，像下图这样标明每套房源冬至日的日照时间，清晰明了

上海“新房摇号助手”小程序日照分析
③ 采光计算器APP，只要输入楼间距、层高、住在几层等信息，就可以帮你算出每年各个节气采光时间有多少
除了采光就是楼前景观了，这个比较直接清晰，在小区核心位置对着小区景观轴、花园、水景的，一般都是楼王，但在设计上楼王偏向于做小区最大的改善户型（好溢价），定价上也必然是最贵
四、选楼层
关于选楼层这个，讨论了太多次，有以下几个经常被说的聊一聊吧
一层：
优点就是价格便宜，一般开发商定价时到一楼都会比上面跳低很多，以前一楼还有院子溢价，但现在国家规定严了，一楼基本上不能送小院了，也就失去了它的优势。
缺点就是采光差，尤其是前面绿化一挡就更难了，容易招虫子；没做架空层的话，在南方或海边比较潮的地方，质量不好的墙面很容易出现反潮反碱的现象

一楼绿化遮挡示意二层：
反水层，现在很多一楼都走独立下水了，那二楼就成了底层，虽然开发商设计水平提高，但反水这件事很大程度还取决于你楼上居民的素质，能避免就尽量吧
4、14、18层：
老一辈很讲究这些，但真的看个人，比如14在南方很一些地方，会觉得是“要发”，18层在一般的高层住宅里，也是采光景观绝佳的楼层，适合捡漏
扬灰层：
经常看到说9-11层是扬灰层，emmm...没有绝对的扬尘层，听听就好
腰线层：
一些项目在外立面设计时，为了美观会用这样的腰线设计，尽量避开吧，有这么几个缺点：

腰线层开窗面积缩小
- 遮挡阳光：一般腰线都是凸出来的，选在腰线层那层，等于楼上有个雨棚一样的东西挡着，采光受影响
- 容易积攒垃圾：因为是凸出来的，时间长了很容易积攒灰尘垃圾，腰线层上面的住户尤其难受
- 渗水风险增加：下雨下雪，腰线平台很容易积水，时间长了会比其他层更易渗水，外立面损坏
- 全窗变半窗：为了要做腰线，很可能腰线层的住户的全景大阳台就要被迫牺牲下半部分，比其他住户采光上吃亏很多
顶层：
顶楼主要就是保温和防水的问题，如果有阁楼，或楼顶有坡面屋顶，雨水不易累积，否则热倒还好，多开空调还能忍，万一漏水就要自己贴钱去加防水层了
最重要的一条，你喜欢的楼层大家都喜欢，自然是最贵，so，根据个人情况挑选咯
五、选中/边户
有些项目展示户型图，只给单个户型的，好像中户和边户差不多，根本看不出来窗外的环境，比如这个户型，看着户型方正，南北通透

其实是下面这样

这就涉及到要看平面图了，常见的住宅楼体设计总结了下面几种，和公司的设计大哥一起整理了下面这张优缺点表格，方便对照：

具体来看平面图：
一梯两户
多用于洋房产品，所有户型均可做纯南北通透，电梯双开门情况下可私享电梯厅，户型舒适度高，东西两户均可选

一梯两户平面图两梯两户
主要用于12层以上小高/高层产品，密度低，私享电梯，等待时间短，户型均可做南北通透；缺点就是相对公摊面积大；建议两边都可，小户型谨慎购买，本来总面积没多大，问清公摊率和套内面积，大户型随意~

两梯两户平面图
两梯三户
主要用于12层以上小高/高层产品，优点：电梯密度小，缺点：中间户凸出遮挡西户（3号）采光，中间户纯南有凹槽窗，采光差；建议买东户

两梯三户平面图两梯四户
主要用于12层以上小高/高层产品，主要分两种，有内天井的两梯四户和无内天井的两梯四户
① 有内天井的两梯四户：中间户北向可透气；边户完全通透；但中间户北面采光差，北向连廊影响隐私，冬季连廊有一定风险；建议尽量买边户

两梯四户（有内天井）平面图
② 无内天井的两梯四户：边户南北通透但中间户为纯南，北向无窗不通透，同时卫生间、厨房、局部卧室等会出现凹槽窗，采光差。建议选东户

两梯四户（无内天井）平面图三梯五户
一般用于高层，梯户比较小可保证一定私密性，边户纯南北通透，但受中户凸出影响采光；中间户北向有连廊，采光和隐私性有一定影响；建议选边户

三梯五户平面图三梯六户
一般用于高层，单层户数较多，尽管分开为一梯两户，隐私性依然受限。边户南北通透，且北向采光好，但中户窗凸出后影响边户，尤其是西户采光；中户北向有连廊，一定程度影响采光和隐私，建议选边户

三梯六户平面图
目前市面上最常见的还是一梯两户、两梯两户和两梯四户，其余的平面设计渐渐的在被市场淘汰，除非是有些地块很难排才会出现
另外关于边户易渗水和西户西晒的问题，以现在的外立面保温隔热防水技术，已经不是什么太大的问题，也可以通过后期空调暖气等方法来调节，更多的还是要关注那些无法改变的因素
六、选户型
终于码到这里了，呼，先说下好的户型，一般有下面几个普适性的标准：
户型方正
一套房子首先要每个房间都间隔方正，避免金角银边，甚至于是多角钻石房的出现

钻石户型
一来能保证所有的空间最大化的利用起来，便于家具的摆放,防止空间浪费，毕竟对于生活在寸土寸金的城市里的打工人来说，每一平米都得来不易
二来中国人还是讲究风水，不方正的房间住起来也会比较逼仄，影响心情
整个户型最好也是尽量方正，保证每个南向开窗面能平等享受阳光，不会可能会有自己挡自己光的问题
采光充分
开间指一套房子南北墙之间的距离，一般越宽采光面越大
进深指东西墙之间的距离，越大房间越“深”，采光越差

开间进深示意
关于开间进深长度，一般来说，进深与开间之比介于1:1.5之间较好。
开间太大，进深太小，通风、采光比较好，但室内的温度、湿度不稳定（当然这个可通过空调新风系统调节）。
开间太小，进深太大，采光不好，室内比较暗，这个就不好改变了。
所以看房子的黄金法则：好房子开间要宽、进深要浅，多面朝南。
南北通透
南北通透也是定义一套好房子的基本标准，要看通透，关注几点：
1. 南北都要有窗，可对流空气。
图上这种透明的双线/三线即为窗户，两窗打开可实现南北贯通无障碍，是最佳的通风情况

2. 户型不能太曲折，否则即使有窗，空气流通也不好

3. 厨房卫生间湿气较重，最好开窗单独采光通风

还有很重要的一点就是，很多上一章提到的两梯四户带内天井的中间户，即使是都满足了以上要求，但因为北向有连廊，采光和通风都受限，我们还是管他叫“半通透”

内天井中户户型北向房间分区合理
分区一般看3点：动静分区、干湿分区、公私分区
动静分区：动区指人在家里活动经过的地方，从空间划分上除了卧室、书房以外的地方一般都是动区；而静区就是坐、卧、休息、学习等需要安静的地方，包括书房和卧室
动静分区能最大程度的保证隐私、保证专注

干湿分区：湿区一般是指厨房和卫生间。厨房油烟重，噪音大，尽量远离卧室排布，卫生间湿气重，但为了方便要离卧室近，所以尽量做好干湿分离
类似下图的这种三段式干湿分离，既能保证干净卫生，又能最大化洗手间效率，可以淋浴和洗手同时进行。

公私分区：主要做到两点：
玄关处有遮挡，避免在门外一眼望进全家；公共活动区和卧室等私人休息区有间隔，保证隐私

动线清晰
动线一般分为三种：访客动线，家务动线及起居动线。动线越短，几条动线交叉越少，说明越节约时间，且互不干扰，这样的设计越是合理

看户型图的时候，可自己先想象一下住在其中一天的活动，比如起床洗漱上班、回家打扫卫生、周末朋友聚会等场景，相信会对动线设计这件事更有感觉
各房间尺寸合理
经常会出现看着样板间房间挺大，但实际住进去发现家具哪儿哪儿都摆不下
可能的原因一个就是开发商把样板间做大了，或者里面的家具定制小了，根本不是正常的尺寸，也可能是你单凭一眼看上去的大小来判断尺寸，根本没考虑这些面积如何使用
所以这时候，就要懂对照家具尺寸模拟，来看户型图的尺寸

建议大家直接在户型图里画一画家具怎么摆，需要注意的一点是户型图标的尺寸一般是指轴宽度，一般实际套内尺寸要去除墙体两面各100mm（具体可问售楼处销售）
以上都是一些普适性的好户型的标准，供大家参考，现实是永远没有最完美的户型，要在这些因素之间根据自己的情况适当作取舍
一些“更好”的户型细节
因为看了太多项目，除了以上这些标准外，想写一点自己平时看的一些打动我的户型设计上的小点
在普遍通用的“好”之外，永远有往下再多思考一点的“更好”
① 小户型的玄关，怎么做出亮点？
很多开发商会认为小户型都是刚需，就是尽量做小压缩面积就好，产品不需要过于推敲，或者没空间可以推敲。
有次踩盘的时候，看到这个楼盘，77平的两房产品，还会花这么大的心思去抠飘窗，送面积，做玄关柜，颇有种螺蛳壳里做道场的精细心思。

一进门先坐在飘窗上换鞋，旁边是半墙的储物柜，对面是从顶到底的鞋柜杂物柜，换完鞋在右手边干湿分离的洗手台先洗手，然后去左手边的厨房准备晚饭
进门的一整套动线这一气呵成，可以看出设计者确实对于产品的使用者的生活场景有在用心的观察。
大部分的情况是，一个项目的设计总是会把眼光放在小区里的大户型里，致力于打造出明星产品，因为这样做起来更方便，也更容易赚钱
但相比于怎么做都不会太差的大户型，也许就是这种每一寸都很珍贵的小户型，才是更需要精巧的构思，去充分利用来服务住户生活的那一个产品。
②厨房岛台：让做饭的人“被看到”
以前的厨房设计，就是一扇门关上，煮饭的人关在里面煎炒烹炸，外面的人坐等吃饭，这和我们传统的家庭分工和生活习惯有很大的关系。
但现在，随着80后，90后甚至以后00后逐渐成为家庭的主角，夫妻合作烹饪的习惯、烘焙的爱好、以及那个煮饭的人“被看见”的需求，都在影响着现在厨房设计的转变升级

厨房拐角岛台设计
岛台的设计，就很好的承接了这些需求
它可以是厨房餐厅的过渡地带，供做饭的人和外面随时交流；可以是备菜的区域，将准备好的食材先集中放置，保证做饭效率；可以是厨房收纳，扩充空间还方便摆盘；更可以是咖啡吧，西厨台甚至是小酒吧吧台
这个充满想象力的空间，无形中拉近了煮饭人和外面的距离，让他们觉得被重视，在各个开发商的户型里，很庆幸这样的设计越来越多
③ 卫生间：干湿分离，最好两卫，小户型1.5卫也可
大多数年轻人，尤其是在大城市，第一套房子基本都是刚需小面积，但为了住的久一点，都会努力够到三房。所以在很多地方都是90左右三房一卫的设计。
但一个卫生间住进去就知道，小夫妻住早上上班都免不了要排队打架，家里再来了父母更是不方便

1.5卫设计可同时容纳三人使用
所以1.5卫的设计，在一个卫生间的基础上，增加1个马桶，可以同时保证三个人使用，是小三房一个很精巧的选择
④ 横厅：连接阳台做第三空间，可想象空间大
谁说只有大户型才能做横厅，去年底看到的这个108平的三房，照样可以布置出一个大横厅
像这样利用墙面节省空间做一个餐厅，然后将阳台包进来，做成晒太阳的休闲区、儿童游乐区或者一片“植物园”，整个空间都会变得很生动

⑤ 女士自然化妆的需求被看到，是前进的一大步
因为卧室开窗面一般就南面那一片，而且大部分都做了飘窗，关于梳妆台的放置，一直以来的主流做法都是对着墙放在床边或者对面
但平时自己化妆的时候很有体会，对着室内灯光或者发光镜画出来的妆，因为灯光调节的问题，在自然光下面看着总是没那么舒服
要不就下手贼重，要不就看不清楚画的很轻，这也就是很多美妆博主都要趁着日光在的时候录视频的原因。

所以一进样板间，一下子就被这个开窗的小角落吸引了，在衣柜后面辟出这么一小块地方，不影响主卧其他区域的摆放，可以透过自然光来化妆
在家里人多紧凑的时候可以拿来当工作台，面对着窗外工作心情也能好一点
七、满足对应用户需求的产品，才是好的产品
以上都是大标准，筛选下来这个产品应该可以打到90分了，那差的10分在哪呢？
那就是，是否切身考虑了用户的需求
但由于房子这个产品使用时间与交易时间拉差大，决策者和使用者也常常不是同一个人，加上很多时候投资属性盖住了它本身使用属性下的价值（比起户型好不好，大家更关心涨了多少）
相比于其他行业，地产产品设计者并没有太多意识和动力去思考，什么样的户型是更好用，更实用，更能匹配用户需求。
使用者的需求能被看到，是件挺奢侈的事儿
所以最后想用之前参加“地产产品力大会”的时候看到的一个案例来说一下，一个户型，是如何用心的去考虑每一个住在其中的人的需求
以及为了在每一阶段匹配住户的家庭成长周期，所展示出的可贵品质：户型的灵活性
以下是市面上常见的145㎡四房两卫产品，户型方正，南北通透，算是不错了

但通过充分分析住进去的一家人各自的需求，他将整个户型做了这样的提升，同样是145的四房产品，相比上个户型多了更多的可能性和人文关怀

来看一下他是从哪些方面来考虑居住其中的人的需求的：
① 北向景观阳台：

一般的北向阳台因为没有阳关，大多被用来作为家政储物的地方，甚至踩盘见到的很多北方家庭拿他当做冬天冻菜的地方
这个设计师创造性的将北阳台做成小花园，一来入户一进门便是一片绿色，回家的观感会很好，二来在厨房忙碌做饭的人，也有了欣赏景色的权利，充分很照顾到每个人的心情
② 成长型餐厅：

在原有餐桌的基础上增加一截作为工作台，父母可以陪孩子在这里做手工，夫妻俩也可以一起在这里办公，离厨房不远可以随时泡杯咖啡
碰到节假日邀请朋友来家里，十人位的宽敞空间也让聚会的可能性变得更大
③ 远眺工作室：

一场突如其来的疫情，让居家办公这件事情成为很多人的常态，区别于传统的将南向景观面全部给阳台的做法，让出一小块给写字台，拥有一方可以远眺风景的办公空间，对当代打工人来说是件多么奢侈的事情
④ 爷爷的花房：

老年人，作为家里可能居家时间最长的人，他们很多作息和年轻人差异很大
比如起床早，爱锻炼，爱侍弄花草，常起夜等等
充分考虑到这些需求，将他们的房间放置在一角，带着洗手间和小阳台，自成一派天地
⑤ 多孩成长型儿童房：

孩子是家里最多变的因素，他们在这里出生，会长大，去上学，也会离开
因此，一个临近主卧的，灵活多变的儿童房，是应对这些最好的方式
这也许在技术上，还有很多其他方面不算是最完美的户型
但起码让住在里面的人感到设计产品的人，是真的有在体察我的每一个细小需求的
而不是一味的追求得房率、功能性、大尺度这些大家认为的好的标准
这也许就是在地产下一个十年
人们不缺房子，而是缺好房子的时候
开发商们需要去探索的
也是客研存在的意义吧
以上，希望大家都能买到称心如意的房子~
其他一些买房避坑指南：
码字不易，大家要是觉得有用，点小三角让更多需要的人看到
更多干货分享，咨询需要，都可找同名VX号~

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加:2024-12-17 23:34:13 更:2024-12-20 23:43:54

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